Casas: o que vai mudar em 2012

in Dinheiro Vivo

2012 será um ano estranho para o imobiliário. Com menos construção nova, o arrendamento pode ser uma opção, mas os preços dos imóveis prometem continuar a baixar.

Com as previsões económicas a apontarem para uma contracção é natural que, em 2012, continuem a aparecer mais casas no mercado, pressionando o preço das mesmas.Conheça as tendências

1. A evolução do mercado. Até agora, nas casas novas os preços já caíram cerca de 10% e nas usadas, perto de 7%. Mas se mesmo assim não puder comprar, a solução - e a grande tendência do mercado - é arrendar. Começa a haver cada vez mais oferta, porque os promotores que não conseguem vender optam por colocar as casas no mercado de arrendamento, mas as rendas ainda são altas - em média 500 ou 600 euros em Lisboa para um T1 ou até mesmo um T0.

2. Comissões das agências. O aperto na concessão de crédito tornou quase impossível vender ou comprar uma casa. O arrendamento é hoje uma opção cada vez mais procurada e a oferta tende a crescer. Para as mediadoras imobiliárias claro que a venda é muito mais lucrativa. No caso do arrendamento, as práticas variam, com as agências a cobrar entre uma e duas rendas de comissão ou 15% da renda anual, mais IVA. Saiba mais

3. Nova lei das rendas. A nova lei do arrendamento já só deverá ser publicada em 2012, embora o Governo garanta já ter pronta uma anteproposta, documento que será entregue no Parlamento ainda este mês, como previsto no memorando assinado com a troika. Despejos sem recurso aos tribunais, ao fim de três meses, por incumprimento do contrato é uma das medidas previstas. A tão reclamada taxa liberatória para rendimento prediais é que não parece ter convencido o Governo.

4. Penalizações no IMI. Quem já comprou casa e está ainda a beneficiar do período de isenção deste imposto, vai manter este direito. Mas a a partir de 2012 tudo mudará para quem avance para a compra de casa. No próximo ano, o período de isenção de IMI é reduzido de forma acentuada e, além disso vai também pela primeira vez ficar indexado ao escalão de rendimento de quem está a comprara a casa. Assim, apenas passam a poder ter isenção de IMI pelo período máximo de 3 anos (actualmente são anos) as casas cujo valor patrimonial tributário não exceda os 125 mil euros e quando o rendimento colectável do agregado a quem a casa se destina não exceder os 153.300 euros.

5. Deduções fiscais. Orçamento do Estado para 2012 acaba com as deduções fiscais em sede de IRS para os contratos de empréstimos celebrados a partir de 1 de Janeiro. Para os já existentes, mantém o limite da dedução fiscal (591), mas integrou-a no "bolo" total das deduções para o qual contribuem também as despesas com saúde e educação.

O cálculo da dedução com os empréstimos já existentes também também muda em 2012. Até agora o fisco aceitava que 30% dos encargos com a amortização e juros abatessem ao IRS, mas no próximo ano passam somente a contar 15% dos juros. Para além disto, foi decidido que esta dedução se mantém apenas até 2015. Já a das rendas mantém-se até 2017.

6. Mais-valias. Vender uma casa pode implicar o pagamento de mais-valias. Para o apuramento deste encargo fiscal é tida em conta a diferença entre o valor de aquisição do imóvel e o valor da sua venda, depois de deduzidas as despesas e encargos com este processo ou obras de valorização.

Se a mais-valia obtida com a casa alienada não se destinar a habitação própria e permanente, será sujeita a IRS. De que forma? o vendedor terá de indicar na sua declaração de IRS (no Anexo G) o lucro obtido. Este lucro acresce ao restante rendimento e será tributado em 50%. Se o reivestimento for aplicado em habitação própria e permanente está isento de IRS.

7. Os spreads cobrados pelos bancos e juros. Se por um lado, mudar de casa em 2012 poderá ser atractivo do ponto de vista do preço dos imóveis, do lado do financiamento acontece exactamente o inverso. Nos últimos meses os spreads no crédito à habitação não têm parado de aumentar e a tendência é para que assim se mantenham elevados. E nem a descida da Euribor, que é expectável que aconteça no decorrer do primeiro trimestre, deverá compensar os spreads elevados.

8. Casas a preço de saldo. Com o mercado imobiliário inundado de casas para vender, naturalmente os preços têm vindo a cair tornando alguns negócios bastante atractivos. Além disso, há ainda que contar com as casas que fazem parte das carteiras dos bancos e que, além de verdadeiros preços de saldos, e oferecem formas de financiamento mais atractivas.


9. A crise do euro. Um relatório da ING sustenta que num cenário de derrocada ou saída de alguns países do euro, o imobiliário ainda vai assistir a descidas mais acentuadas. Apesar da correcção que ocorreu no período entre 2007 e 2010, os cenários traçados pela ING para o futuro do euro fazem adivinhar um continuar do declínio neste mercado. O clima de deflação que tenderá a crescer nos principais países fará com que os preços de mercado continuem em baixa até ao próximo ano.

O aumento da inflação nas chamadas economias periféricas, o preço das casas cairá substancialmente, não se esperando qualquer tipo de recuperação antes de 2014. O relatório da ING é, assim, muito claro: apesar de os custos de manter a moeda única estejam a subir de forma considerável, ficará sempre muito mais caro acabar com ela. As perdas, nos primeiros dois anos, podem chegar aos 12%, muito mais que as perdas registadas aquando da falência do Lehman Brothers. Este trabalho da ING analisa com detalhe o que aconteceria no sector imobiliário português com a saída da Grécia ou a ruína do euro.

- Se a Grécia sair em 2012 o mercado vai contrair-se cerca de 5%.
- Se a saída se verificar em 2013, a descida fixar-se-á em 2,9%.
- Já se o abandono dos gregos da moeda única ocorrer em 2016, já não será tão preocupante. Ainda assim, o mercado imobiliário português crescerá 2, 7%
- Se o euro ruir por completo em 2012, o mercado imobiliário nacional assistirá a uma contracção de 7,5%

10. Os melhores sites para alugar. Com o mercado imobiliário a passar por uma fase de transformação, existem, hoje em dia, várias maneiras de promover a venda do seu imóvel. A internet revela-se como um dos principais meios para ver o seu negócio divulgado por todo o país e por isso são cada vez mais os sites com esta finalidade. Desta maneira existe uma grande diversidade de opções para colocar anúncios online.