Construção de novas casas em Lisboa caiu 75 por cento

Por Luísa Pinto, in Jornal Público

Em 2009 houve uma descida drástica de novas construções na capital. No Porto a queda foi de 55%

O investimento em fogos de habitação nova caiu 75 por cento no município de Lisboa durante o ano de 2009. O investimento imobiliário quase que desapareceu nesta rubrica (foi licenciada a construção de 208 novos fogos no ano passado em Lisboa, contra os 845 fogos que foram autorizados em 2008), permitindo um arranque tímido da reabilitação, que cresceu muitíssimo - por exemplo, os licenciamentos de obras em edifícios de apartamentos na Baixa de Lisboa aumentaram 183 por cento; mas é ainda uma base muitíssimo pequena, já que esta taxa significa obras em apenas 17 fogos.

Em toda a área do concelho, os projectos aprovados para obras em edificado (podem ser pequenas obras de recuperação e não uma operação de reabilitação de relevo; são, no entanto, e sempre, obras que carecem de licenciamento municipal) cresceram sete por cento, dos 335 projectos em 2008 para os 360 projectos aprovados em 2009. Podia estar aqui a perspectiva de uma boa notícia se em causa estivesse um desviar do investimento para as obras de reabilitação. Mas não é isso que está em causa, como alertou Ricardo Guimarães, director da Confidencial Imobiliário (CI), entidade que produz estatísticas relacionadas com o imobiliário e que apurou estes dados.

"Há alguns sinais contraditórios. No meio do travão que teve a construção nova, parece que a reabilitação, mesmo não com um número muito elevado de obras, pôs a cabeça de fora, veio à tona. Mas não é seguro que haja uma dinâmica que vai perdurar porque o número de projectos que entraram, através de informação da ADENE (Agência para a Energia, onde é obrigatório pedir a certificação energética dos edifícios para licenciamento), totaliza 90, muito menos que os 360 que foram licenciados em 2009. Ou surgem a partir de agora muitos projectos ou também na reabilitação irá ocorrer uma travagem", antecipa.

No caso do Porto, o mercado é bem mais reduzido e há uma maior dificuldade em atrair investidores. Mas tem uma vantagem: quando há um investidor para a zona histórica, sabe a que porta é que vai bater, no balcão de recepção aos investidores que é a Sociedade de Reabilitação Urbana (SRU). A CI trabalha não só os dados do licenciamento municipal, mas também os da SRU Porto Vivo, e apurou alguma estabilidade em 2009 em termos de licenciamento de obras em edificado, com 130 licenças.

Em termos de promoção residencial nova foram emitidas 45 licenças para 696 novos fogos, 97 por cento dos quais em apartamentos. Em 2008 haviam sido licenciados 814 novos fogos em 140 edifícios. Mas, alerta Ricardo Guimarães, o caso do Porto teve a especificidade de ser palco de dois grandes projectos residenciais que justificam 47 por cento dos fogos licenciados. "Se não contarmos com esses projectos, que não são claramente destinados a habitação familiar permanente, a quebra atingiria os 55 por cento", alerta.

Variáveis em confronto

Os casos de Lisboa e do Porto podem ser extrapolados para o resto do país. E revelam como o decréscimo da construção de habitação nova (responsável pelo agudizar da crise no sector da construção e pelo aumento do desemprego nesta área, como têm vindo a repetir os dirigentes associativos e sindicais) pode, porém, ser uma boa notícia na óptica do particular, e mesmo de quem é promotor e tem um prédio à venda. Trata-se de mais ajustamento do lado da oferta, uma das três variáveis que necessariamente se articulam e que têm andado desencontradas. As outras duas são o preço e o tempo que demora a vender. A oferta tem vindo a ajustar gradualmente desde 2004, altura em que se licenciaram mais de 70 mil fogos, um volume importante de produção. Em 2008 já havia caído mais de um terço e quedou-se em 40 mil. Mas, por ser uma variável que demora tempo a ajustar, provoca pressão no preço.

"Um corte abrupto no investimento é um alento para quem tem um activo edificado ou novo para vender", sublinha Ricardo Guimarães, lembrando que o mercado de compra e venda de habitação é o mais determinante para o mercado imobiliário e que continua a condicionar o mercado de arrendamento. E é o próprio director do CI quem sintetiza numa frase as muitas realidades que lhe vão sendo dadas a conhecer pelos números: "Hoje em dia, o mercado de compra e venda é marcado por alguma desvalorização dos activos, uma muito clara dificuldade de escoamento, uma expectativa elevada de descontos por parte de quem está à procura de casa para comprar e por um forte desencontro entre a oferta e a procura, em especial ao nível da diferença entre o valor pedido e o valor pelo qual os potenciais compradores estão disponíveis para comprar." Há, pois, muitas variáveis a ajustar. E talvez por isso 2009 tenha sido o ano em que o mercado de arrendamento se impôs como nova realidade.