Quatro atrasos na renda podem motivar despejo

in Jornal de Notícias

Os proprietários podem pôr termo a contratos de arrendamento se num ano houver quatro atrasos no pagamento superiores a oito dias, prevê a proposta de lei com novas regras para o arrendamento urbano.

Aprovado na quinta-feira em Conselho de Ministros, o diploma agora divulgado na íntegra pormenoriza aspectos como o despejo por falta de pagamento, como nos atrasos reiterados.

Na exposição de motivos da proposta de lei n.º 38/XII é também indicada, como referido na semana passada pelo Governo, a possibilidade de o senhorio "resolver o contrato após dois meses de não pagamento ou atraso da renda" comunicando-o ao inquilino.

"No mês seguinte [o terceiro], e por uma única vez", o arrendatário pode pagar a renda em atraso" e na falta de pagamento terá de haver desocupação "sem qualquer outro prazo".

O documento explica ainda que nas rendas antigas a actualização pode ser feita com base num mecanismo de negociação, a iniciar pelo senhorio, que propõe um valor. O inquilino pode aceitar, fazer uma contraposta ou denunciar o contrato.

"Se o arrendatário aceitar a proposta, o valor da renda é actualizado, considerando-se o contrato celebrado por prazo certo, por cinco anos", mas as partes podem acordar outra duração. Em caso de a contraproposta ser aceite apenas em termos de valor (e não de tipo/ou duração), considera-se que o contrato se prolonga por cinco anos.

Em caso de não haver acordo, o senhorio tem de pagar uma indemnização no valor da média das duas propostas multiplicada por 60 (cinco anos de contrato). A indemnização é agravada se o "acordo se frustrar por pequenas margens", lê-se na proposta de lei.

Havendo denúncia do contrato por desacordo, o inquilino deverá desocupar a habitação em sete meses, um prazo que pode chegar aos 13 meses quando houver crianças na família.

Caso o senhorio não tenha dinheiro para a indemnização, este pode actualizar a renda segundo o "valor patrimonial tributário do locado" através de um contrato com a duração de cinco anos.

No processo de negociação, se o inquilino denunciar o contrato, deverá sair em três meses, não existindo actualização da renda ou indemnização.

Os casos de dificuldades financeiras devem ser comprovados através do rendimento anual bruto corrigido (RABC), que para tal terá de ser inferior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais (RMNA).

Durante o período transitório de cinco anos, um agregado familiar com um rendimento igual ou superior a 500 euros mensais não pode ter uma actualização superior a uma taxa de esforço de 25%. Quando o RABC é inferior a 500 euros mensais, a taxa não pode ultrapassar os 10%. Em ambos os casos, há sempre o limite de 1/15 do valor do imóvel definido com o valor patrimonial.

No final dos cinco anos ou se o agregado ultrapassar as cinco RMNA, a "renda passa a poder ser actualizada nos termos gerais", mas a ministra da Agricultura, do Mar, do Ambiente e do Ordenamento do Território, Assunção Cristas, assegurou na semana passada que a Segurança Social irá encontrar respostas.

Quando os inquilinos têm idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau de incapacidade superior a 60% podem existir actualizações a partir do valor acordado ou do valor patrimonial tributário do imóvel.

"Atendendo, contudo, a razões de mobilidade associadas à idade, e salvo acordo entre as partes, não pode ocorrer a cessação do contrato ou a alteração do tipo de contrato", refere a proposta de lei.

As novas regras determinam o "fim da possibilidade de transmissões sucessivas (de contratos de arrendamento)" e da transmissão para "quem tenha casa própria ou arrendada no mesmo concelho".

Porém, permite-se, em alguns casos, a transição integral para o novo regime com a alteração do tipo de contrato e estão contempladas transmissões a ascendentes com mais de 65 anos e a jovens.

Para as rendas comerciais, há um regime especial durante cinco anos para microempresas, com actualizações previstas por referência ao valor do imóvel, e sem o acordo das partes não pode haver fim de contrato ou alteração do seu tipo.

O Governo determina ainda a criação, como anunciou Assunção Cristas após o Conselho de Ministros, do Balcão Nacional do Arrendamento (BNA), junto da Direcção-Geral da Administração da Justiça, para o "procedimento especial de despejo".