Rui Pedro Paiva, in Público
A freguesia de Santo Amaro tem sido um dos locais mais procurados pelos investidores na ilha do Pico. É um reflexo de um arquipélago que se debate entre os prós e os contras do turismo.
Debruçada à beira-mar, aconchegada pelo verde da serra, a freguesia de Santo Amaro é uma pitoresca freguesia da ilha do Pico, nos Açores. Nos últimos anos, com o aumento do turismo, a terra que em tempos foi o principal estaleiro naval do arquipélago viu nascer dezenas de empreendimentos turísticos. Uma turistificação que está a preocupar a população da freguesia que já é inferior ao número de camas.
Santo Amaro tem 255 habitantes (tinha 288 em 2011), segundo os últimos Censos, e 264 camas turísticas, distribuídas por 51 unidades em todo o tipo de tipologias. É expectável que o número aumente nos próximos meses, uma vez que existem 24 projectos aprovados ou em apreciação que, no total, representam 178 camas.
A onda turística tem gerado alarme nos residentes, preocupados com a descaracterização da terra e com o aumento do custo de vida. A partir de Santo Amaro, Duarte Neves, 26 anos, criou uma petição, subscrita, até ao final da semana passada, por 848 pessoas, a denunciar o “desenvolvimento turístico desequilibrado” e a “especulação imobiliária insustentável nos Açores e no Pico”.
“Está-se a caminhar para uma monocultura do turismo. Tudo o que abre e se incentiva é relacionado com o turismo. A minha geração está a voltar para aqui, ao contrário da anterior, mas é toda para
O tema é sensível e divide opiniões: há sempre quem olhe para o crescimento do turismo como o “caminho do desenvolvimento”. No caso de Duarte, que viveu cinco anos em Lisboa antes de voltar à ilha-mãe, o turismo descontrolado já está a “descaracterizar muito” Santo Amaro.
“Santo Amaro, com a serra atrás, é como um anfiteatro em volta do mar. Qualquer pequena alteração é uma alteração gigantesca”, explica o jovem, funcionário da única mercearia da freguesia, um local de resistência, um “ponto de encontro e de ajuda”.
O caso de Santo Amaro é paradigmático devido à vivência comunitária e à identidade vincada da freguesia. Um legado em risco de ser esvaziado à conta do turismo. “Somos uma freguesia muito orgulhosa, mas cada vez mais nota-se as coisas a serem transformadas apenas em produtos para serem vendidos a quem vem de fora”, lamenta Duarte Neves, alertando, também, para as várias casas de férias “fechadas o ano inteiro”. “Está-se sempre a construir casas que acabam por descaracterizar não só a nível arquitectónico e urbanístico, mas ao nível da identidade cultural.”
A situação gera “preocupação” na junta de freguesia, que procura atender às diferentes perspectivas. “Ninguém está contra certos empreendimentos bem enquadrados e que recuperaram património”, mas o “desenvolvimento da freguesia não pode acontecer a qualquer custo”, defende Marta Matos, a presidente da junta.
Uma sociedade “fracturada”
É em Santo Amaro que estão localizados, por exemplo, os espaços Lava Homes (inaugurado em 2019) e uma parte das casas da Adegas do Pico. Muitos dos empreendimentos foram erguidos com capital estrangeiro com investimentos impossíveis de acompanhar pelos residentes, fazendo disparar o preço dos terrenos e das casas. Um relato extensível a várias zonas do país.
Se, para uns, os efeitos do turismo são perversos, para outros, são benéficos. “Comecei a sentir a freguesia a fracturar-se entre aqueles que são a favor e os que são contra este caminho”, explica Marta Matos, descrevendo uma tensão transversal aos Açores. O arquipélago confronta-se com um debate sobre o rumo do turismo, dividindo-se entre os que defendem os benefícios económicos do sector (argumentando, por exemplo, com a valorização do património e a criação de emprego) e os que apontam para a possibilidade real de uma massificação turística.
No caso de Santo Amaro, as consequências são bem reais: os residentes já sentem um congestionamento na circulação rodoviária e na gestão de resíduos e um “disparar dos preços de bens, serviços e habitação”, constrangimentos que “dificultam a fixação” dos naturais, alerta a autarca, também deputada regional do PS.
Existem igualmente problemas no abastecimento de água, um problema recorrente em São Roque do Pico. “No Verão passado foi complicado. Não há água para abastecer todas essas unidades turísticas, para mais com a previsão de construção de piscinas em quase todas elas.”
Entre os empreendimentos em análise, existe um resort projectado para a zona do Cabo das Casas que prevê a construção de 104 camas distribuídas por 26 casas, um restaurante com capacidade para 100 pessoas, uma piscina e estacionamento para 60 viaturas.
Não “bastam palavras” para garantir a sustentabilidade do destino, defende a presidente da Junta de Santo Amaro, que propõe a definição da “capacidade de carga de cada comunidade”. A situação está “fugir ao controlo”. “A preocupação maior da junta é que seja afectada permanentemente a nossa vivência comunitária perdendo-se este nosso modo de vida que nos faz gostar de ser de cá e de estar cá.”
O caso de Santo Amaro é o símbolo de uma região cada vez mais dependente do turismo – para bem e para o mal. Em Julho, os Açores registaram cerca de 495 mil dormidas, mais 14,1% do que em Julho de 2022, que, por sua vez, já tinha batido os valores do mesmo mês de 2019 (433.772 e 391.201 dormidas, respectivamente). O recorde de 3,2 milhões de dormidas obtido em 2022 promete ser batido este ano.
“A região já não está em harmonia com o ambiente. Basta ir aos pontos mais turísticos para ver que não há sustentabilidade nenhuma”, atira o arquitecto açoriano Jorge Kol de Carvalho, que tem sido uma das vozes mais recorrentes a chamar a atenção para a situação de Santo Amaro.
O antigo presidente da Ordem dos Arquitectos nos Açores (2003 a 2008) levou o caso da freguesia ao 16º. Congresso da Ordem dos Arquitectos, realizado em Março em São Miguel, cujo tema foi, precisamente, a sustentabilidade. “Quando o tema do congresso era o futuro, perguntei se é este é o futuro que nós queremos.”
Para Kol de Carvalho, os Açores estão a caminhar para a massificação e pede para que o turismo na região não seja medido “com os mesmos parâmetros” do continente porque as ilhas não são um território contínuo. “Quem aluga um carro em Lisboa pode aparecer no Algarve. Aqui, não.”
Por isso, é preciso reflectir sobre o futuro do turismo nos Açores e pensar num ordenamento do território “que não se baseie apenas em construir mais parques de estacionamento”. “Quando temos este excesso de automóveis e de camas, não temos infra-estruturas que aguentem.”
Mostrar mensagens com a etiqueta Alojamento local. Mostrar todas as mensagens
Mostrar mensagens com a etiqueta Alojamento local. Mostrar todas as mensagens
11.9.23
2.8.23
Portugal’s bid to attract foreign money backfires as rental market goes ‘crazy’
Sam Jones, in Lisbon, in the Guardian
Government incentives and deregulation have brought digital nomads, Airbnbs and ‘golden visas’ – but steep housing costs for locals
By 7.30 on a summer night, Lisbon’s steep, beautiful streets are beginning to fill with visitors taking selfies in the soft light, trailing from bar to bar and wrestling with the nightly conundrum of where to have dinner.
Margarida Custódio, who sits at home with her three-year-old daughter, Pilar, has more pressing matters on her mind. Like so many people in Portugal, where rental prices make a mockery of the low salaries, Custódio lives through a monthly agony when it comes to covering the costs of her flat. Despite a good job in human resources, she earns €930 (£795) a month after tax – of which €700 goes on rent.
“Here, you spend almost 90% of your salary on rent each month,” she said. “Whatever you have left over goes on gas, water, electricity and food. It’s like living on the edge.”
Meanwhile, in the Bairro da Jamaica, a rundown housing development in the city of Seixal, which lies on the other side of the 25 de Abril Bridge that is linked to Lisbon in the north, Lizandro Batista de Sousa Pontes and his children are in even more perilous straits.
The once abandoned housing estate that has been home to the 47-year-old bricklayer’s family since he came to Portugal from the African island nation of São Tomé and Príncipe in the late 1990s is scheduled for demolition.
The local council says the blocks need to come down as they were never properly finished before they were occupied and consequently lack “habitable conditions”.
Although Seixal council has so far rehoused 545 people from 185 families, De Sousa Pontes is hanging on and has brought a legal challenge to the demolition of his block, arguing that he and his children are better off there than having to squeeze into his sister’s two-bedroom flat, which is already home to five people.
Government incentives and deregulation have brought digital nomads, Airbnbs and ‘golden visas’ – but steep housing costs for locals
By 7.30 on a summer night, Lisbon’s steep, beautiful streets are beginning to fill with visitors taking selfies in the soft light, trailing from bar to bar and wrestling with the nightly conundrum of where to have dinner.
Margarida Custódio, who sits at home with her three-year-old daughter, Pilar, has more pressing matters on her mind. Like so many people in Portugal, where rental prices make a mockery of the low salaries, Custódio lives through a monthly agony when it comes to covering the costs of her flat. Despite a good job in human resources, she earns €930 (£795) a month after tax – of which €700 goes on rent.
“Here, you spend almost 90% of your salary on rent each month,” she said. “Whatever you have left over goes on gas, water, electricity and food. It’s like living on the edge.”
Meanwhile, in the Bairro da Jamaica, a rundown housing development in the city of Seixal, which lies on the other side of the 25 de Abril Bridge that is linked to Lisbon in the north, Lizandro Batista de Sousa Pontes and his children are in even more perilous straits.
The once abandoned housing estate that has been home to the 47-year-old bricklayer’s family since he came to Portugal from the African island nation of São Tomé and Príncipe in the late 1990s is scheduled for demolition.
The local council says the blocks need to come down as they were never properly finished before they were occupied and consequently lack “habitable conditions”.
Although Seixal council has so far rehoused 545 people from 185 families, De Sousa Pontes is hanging on and has brought a legal challenge to the demolition of his block, arguing that he and his children are better off there than having to squeeze into his sister’s two-bedroom flat, which is already home to five people.
Builder Lizandro Batista de Sousa Pontes lives in the Bairro da Jamaica, a rundown housing development in Seixal, a city near Lisbon Photograph: The Observer
“They demolished the next-door block last week,” he said, while sitting in the room that was once his mother’s cafe. Outside, children were playing among the rubble and steering clear of the drug users who have already moved into the now skeletal blocks.
“We were inside the house when they were knocking it down. The house was shaking. My six-year-old started crying when he saw the demolitions because he was afraid we’d be out on the streets.”
Custódio and De Sousa Pontes know only too well what it is like to live in a country that narrowly escaped the maw of the 2008 financial crisis only to crawl, exhausted, into the waiting jaws of a resultant housing crisis.
Portugal’s economic recovery, fuelled by deregulation and a series of schemes designed to lure foreign investment, has distorted the housing market beyond all recognition in a place where the monthly minimum wage is €760 and where 50% of people earn less than €1,000 a month.
The liberalisation of the rental market, the issuing of “golden visas” that confer residence permits in exchange for buying properties worth €500,000 or more, the introduction of tax-saving “non-habitual residency scheme” for foreigners, and, most recently, the creation of a digital nomad visa to allow well-off foreigners to work remotely and pay a tax rate of just 20% have all played a part. So too – perhaps most obviously – has the snapping up of flats to be converted into lucrative short-term rentals.
And the crisis now playing out in Lisbon, Porto and other Portuguese cities, was not exactly unforetold.
Six years ago, the UN’s special rapporteur on housing warned that “unbridled touristification” would undermine the right to housing for Portugal’s most vulnerable people and predicted that the deterioration of housing and living conditions would give rise to the emergence of a “new poor”.
Agustín Cocola-Gant, a research fellow at Lisbon University’s Institute of Geography and Spatial Planning, offered a four-word summary of the crisis: “The situation is crazy.”
Like many academics and activists, Cocola-Gant uses the word “transversal” to describe the impact of the disparity between salaries and rental prices. “It affects everybody right now – not just the vulnerable population,” he said. “Some families aren’t sending their children to university because they can’t pay for a room for them, and young professionals earning €1,000 a month – which is the average salary – are finding it impossible to live.”
Rita Silva, a veteran housing campaigner and researcher, said the crisis is only serving to increase existing inequalities. “Doctors aren’t coming to big cities where they’re very much needed because they can’t afford a place to live,” she said. “It’s the same with teachers.It’s affecting society in different ways, and it’s going to have an economic impact in the future.”
She adds: “The market has become decontextualised in that it’s a market that’s no longer turned towards the people who live and work in Portugal. It’s a market that, through the policies of the government, is turned towards foreign investment.”
Both Silva and Cocola-Gant argue that the rush to drag Portugal out of the financial crisis and put the country on the global investment map has led directly to the situation today.
The liberalisation and deregulation of the property market between 2009 and 2012 saw rent controls and lifetime tenancies scrapped, and developers handed fiscal incentives for renovating abandoned and derelict buildings without any requirement to guarantee a percentage to be given over for social housing.
Then came the non-habitual residents programme, the golden visas scheme – and the arrival of Airbnb and other short-term rentals.
“There are 200 tourist beds in hotels and short-term rentals per 100 residents in the city centre – it’s double,” said Cocola-Gant. “That’s crazy. In the gothic quarter of Barcelona, which has the highest tourist pressure, there are 73 tourist beds per 100 people.”
Concerns are now growing over what Silva terms the “huge, huge influx of digital nomads”, the remote-working foreigners who have been able to secure visas since last October if they can meet a series of requirements, include monthly earnings of more than €3,040 – four times the average Portuguese salary.
According to Nomad List, a global online community of remote workers, there are now 15,200 such individuals in Lisbon alone.
“They’re a privileged population who take advantage of this global inequality, and they basically come here to gentrify and stress the housing market even more,” said Cocola-Gant. “But, for me, digital nomads are only a small part of the problem.”
Such accusations are not lost on some of those who have relocated to Lisbon. Baptiste Cumin, a 26-year-old machine-learning engineer who is originally from France, said he “tortured” himself for a long time over his decision to move to the Portuguese capital with his girlfriend
“The deal I sort of made with myself is: ‘We’ll move here but we’ll try to do it properly. I took my intensive Portuguese classes and learned about Portuguese history,’” he said in his shared working space at Second Home, a luminous and plant-filled office above Lisbon’s Time Out Market.
Despite doing his best to integrate – and stressing that he wants to be seen as an immigrant rather than an expat – Cumin is under no illusion about what is going on. “Before, you had people gentrifying neighbourhoods,” he says. “Now, with remote working, you can gentrify countries.”
Iva Divic-Baetens, a freelance marketing consultant from Croatia, says she is aware of the impact that she and other foreigners working remotely is having on housing in Lisbon. Photograph: Gonçalo Fonseca/The Observer
Iva Divic-Baetens, a freelance marketing consultant from Croatia who has been in Lisbon since last May, is equally aware of the impact she and others are having on housing in Lisbon.
“There’s just a huge discrepancy between what Portuguese people can afford and what we can afford,” she said. “I think my Portuguese friends are pissed at the government first of all, but I also meet a lot of people randomly who are Portuguese, and who are like: ‘Oh, you expats are taking over.’ Maybe we are a problem right now but I think we can find a solution, and I think the government is doing a bad job by not putting a cap on the market.”
Portugal’s socialist government, which won an unexpected absolute majority in last year’s snap general election, says it has already made the housing crisis a priority.
“Over the past seven years, we’ve discarded the public housing policy intended to guarantee public housing only for the social classes with fewer resources, replacing it with a universalist approach to public housing policy,” said a spokesperson for the ministry of housing and infrastructure.
The government has also announced measures to stop the golden visa scheme, declared a moratorium on short-term let licences – except those in less populated areas – and brought in a new rent subsidy that supports more than 185,000 people. Other recently announced initiatives include increasing housing stock through building, renovation and conversion, and offering tax exemptions to landlords who offer more affordable rents.
Lisbon city council, meanwhile, has already embarked on a nine-year plan to invest €800m in the “promotion of affordable housing involving the construction of new housing, rehabilitation of buildings, acquisition of affordable rental properties, reconstruction of municipal neighbourhoods for relocation, and promotion of affordable housing cooperatives, among other measures”.
“They demolished the next-door block last week,” he said, while sitting in the room that was once his mother’s cafe. Outside, children were playing among the rubble and steering clear of the drug users who have already moved into the now skeletal blocks.
“We were inside the house when they were knocking it down. The house was shaking. My six-year-old started crying when he saw the demolitions because he was afraid we’d be out on the streets.”
Custódio and De Sousa Pontes know only too well what it is like to live in a country that narrowly escaped the maw of the 2008 financial crisis only to crawl, exhausted, into the waiting jaws of a resultant housing crisis.
Portugal’s economic recovery, fuelled by deregulation and a series of schemes designed to lure foreign investment, has distorted the housing market beyond all recognition in a place where the monthly minimum wage is €760 and where 50% of people earn less than €1,000 a month.
The liberalisation of the rental market, the issuing of “golden visas” that confer residence permits in exchange for buying properties worth €500,000 or more, the introduction of tax-saving “non-habitual residency scheme” for foreigners, and, most recently, the creation of a digital nomad visa to allow well-off foreigners to work remotely and pay a tax rate of just 20% have all played a part. So too – perhaps most obviously – has the snapping up of flats to be converted into lucrative short-term rentals.
And the crisis now playing out in Lisbon, Porto and other Portuguese cities, was not exactly unforetold.
Six years ago, the UN’s special rapporteur on housing warned that “unbridled touristification” would undermine the right to housing for Portugal’s most vulnerable people and predicted that the deterioration of housing and living conditions would give rise to the emergence of a “new poor”.
Agustín Cocola-Gant, a research fellow at Lisbon University’s Institute of Geography and Spatial Planning, offered a four-word summary of the crisis: “The situation is crazy.”
Like many academics and activists, Cocola-Gant uses the word “transversal” to describe the impact of the disparity between salaries and rental prices. “It affects everybody right now – not just the vulnerable population,” he said. “Some families aren’t sending their children to university because they can’t pay for a room for them, and young professionals earning €1,000 a month – which is the average salary – are finding it impossible to live.”
Rita Silva, a veteran housing campaigner and researcher, said the crisis is only serving to increase existing inequalities. “Doctors aren’t coming to big cities where they’re very much needed because they can’t afford a place to live,” she said. “It’s the same with teachers.It’s affecting society in different ways, and it’s going to have an economic impact in the future.”
She adds: “The market has become decontextualised in that it’s a market that’s no longer turned towards the people who live and work in Portugal. It’s a market that, through the policies of the government, is turned towards foreign investment.”
Both Silva and Cocola-Gant argue that the rush to drag Portugal out of the financial crisis and put the country on the global investment map has led directly to the situation today.
The liberalisation and deregulation of the property market between 2009 and 2012 saw rent controls and lifetime tenancies scrapped, and developers handed fiscal incentives for renovating abandoned and derelict buildings without any requirement to guarantee a percentage to be given over for social housing.
Then came the non-habitual residents programme, the golden visas scheme – and the arrival of Airbnb and other short-term rentals.
“There are 200 tourist beds in hotels and short-term rentals per 100 residents in the city centre – it’s double,” said Cocola-Gant. “That’s crazy. In the gothic quarter of Barcelona, which has the highest tourist pressure, there are 73 tourist beds per 100 people.”
Concerns are now growing over what Silva terms the “huge, huge influx of digital nomads”, the remote-working foreigners who have been able to secure visas since last October if they can meet a series of requirements, include monthly earnings of more than €3,040 – four times the average Portuguese salary.
According to Nomad List, a global online community of remote workers, there are now 15,200 such individuals in Lisbon alone.
“They’re a privileged population who take advantage of this global inequality, and they basically come here to gentrify and stress the housing market even more,” said Cocola-Gant. “But, for me, digital nomads are only a small part of the problem.”
Such accusations are not lost on some of those who have relocated to Lisbon. Baptiste Cumin, a 26-year-old machine-learning engineer who is originally from France, said he “tortured” himself for a long time over his decision to move to the Portuguese capital with his girlfriend
“The deal I sort of made with myself is: ‘We’ll move here but we’ll try to do it properly. I took my intensive Portuguese classes and learned about Portuguese history,’” he said in his shared working space at Second Home, a luminous and plant-filled office above Lisbon’s Time Out Market.
Despite doing his best to integrate – and stressing that he wants to be seen as an immigrant rather than an expat – Cumin is under no illusion about what is going on. “Before, you had people gentrifying neighbourhoods,” he says. “Now, with remote working, you can gentrify countries.”
Iva Divic-Baetens, a freelance marketing consultant from Croatia, says she is aware of the impact that she and other foreigners working remotely is having on housing in Lisbon. Photograph: Gonçalo Fonseca/The Observer
Iva Divic-Baetens, a freelance marketing consultant from Croatia who has been in Lisbon since last May, is equally aware of the impact she and others are having on housing in Lisbon.
“There’s just a huge discrepancy between what Portuguese people can afford and what we can afford,” she said. “I think my Portuguese friends are pissed at the government first of all, but I also meet a lot of people randomly who are Portuguese, and who are like: ‘Oh, you expats are taking over.’ Maybe we are a problem right now but I think we can find a solution, and I think the government is doing a bad job by not putting a cap on the market.”
Portugal’s socialist government, which won an unexpected absolute majority in last year’s snap general election, says it has already made the housing crisis a priority.
“Over the past seven years, we’ve discarded the public housing policy intended to guarantee public housing only for the social classes with fewer resources, replacing it with a universalist approach to public housing policy,” said a spokesperson for the ministry of housing and infrastructure.
The government has also announced measures to stop the golden visa scheme, declared a moratorium on short-term let licences – except those in less populated areas – and brought in a new rent subsidy that supports more than 185,000 people. Other recently announced initiatives include increasing housing stock through building, renovation and conversion, and offering tax exemptions to landlords who offer more affordable rents.
Lisbon city council, meanwhile, has already embarked on a nine-year plan to invest €800m in the “promotion of affordable housing involving the construction of new housing, rehabilitation of buildings, acquisition of affordable rental properties, reconstruction of municipal neighbourhoods for relocation, and promotion of affordable housing cooperatives, among other measures”.
Thousands of protesters gathered in Lisbon in April to demonstrate against the housing crisis in the city. Photograph: Gonçalo Fonseca/The Observer
But as far as Silva is concerned – not to mention the tens of thousands of people who took to the streets of Portugal on 1 April for the country’s biggest housing protest – the solution is both far simpler and far more complicated.
The campaigner points out that there are 48,000 homes standing empty in Lisbon alone and 750,000 across Portugal as a whole.
Portugal, she adds, has understandably become addicted to overseas money and investment. She compares it to a country rich in gold that is prepared to let its water be polluted and its environment be destroyed in the pursuit of growth.
“It’s always the same dilemma but there are alternatives: we’re asking for rent caps and rent regulation; we’re asking for the mortgages to be regulated to guard against huge interest rate rises,” said Silva.
“We’re asking for the empty houses to be made available because it’s not acceptable to have thousands of empty houses during a huge emergency. We’re also asking for evictions to be suspended because people have nowhere to go, as happened during the pandemic.
“I don’t think that what we’re asking is impossible or radical or unrealistic. We’re just asking for things that would help solve the housing crisis.”
Custódio also believes a fundamental rethink is in order. “The thing is, you can’t solve the problem with measures like these from the government,” she said. “It needs to be solved structurally, otherwise you’re just putting a plaster on a gaping wound.”
De Sousa Pontes’s plea is even simpler: “All I’m asking is to be treated like a normal citizen, to be given the same rights as everyone else, and to have a decent place to live.”
But as far as Silva is concerned – not to mention the tens of thousands of people who took to the streets of Portugal on 1 April for the country’s biggest housing protest – the solution is both far simpler and far more complicated.
The campaigner points out that there are 48,000 homes standing empty in Lisbon alone and 750,000 across Portugal as a whole.
Portugal, she adds, has understandably become addicted to overseas money and investment. She compares it to a country rich in gold that is prepared to let its water be polluted and its environment be destroyed in the pursuit of growth.
“It’s always the same dilemma but there are alternatives: we’re asking for rent caps and rent regulation; we’re asking for the mortgages to be regulated to guard against huge interest rate rises,” said Silva.
“We’re asking for the empty houses to be made available because it’s not acceptable to have thousands of empty houses during a huge emergency. We’re also asking for evictions to be suspended because people have nowhere to go, as happened during the pandemic.
“I don’t think that what we’re asking is impossible or radical or unrealistic. We’re just asking for things that would help solve the housing crisis.”
Custódio also believes a fundamental rethink is in order. “The thing is, you can’t solve the problem with measures like these from the government,” she said. “It needs to be solved structurally, otherwise you’re just putting a plaster on a gaping wound.”
De Sousa Pontes’s plea is even simpler: “All I’m asking is to be treated like a normal citizen, to be given the same rights as everyone else, and to have a decent place to live.”
22.5.23
Turismo à espera de um Verão de recordes em receitas e dormidas
Luís Villalobos, in Público
Crescimento incide mais no preço, mas deverá haver também subidas ao nível do número de turistas. Banco de Portugal prevê uma subida de 14%, superando os 24 mil milhões de euros de receitas.
Para o sector do turismo, o Verão que se aproxima deverá ser “excelente”, prevendo-se que sejam batidos novos recordes em receitas e, provavelmente, também em número de turistas e dormidas, depois de o ano passado ter sido já superior em receitas face a 2019 (quando tinham sido batidos novos máximos em vários indicadores).
Os primeiros dados oficiais deste ano sinalizam já a manutenção da tendência de crescimento , com uma subida de dois dígitos entre Janeiro e Março tanto em hóspedes como em dormidas nos alojamentos turísticos contabilizados pelo INE face a idêntico período de 2019.
O maior crescimento, no entanto, registou-se nas receitas totais, que subiram 35%, para perto dos 800 milhões de euros, com todas as regiões a registar melhorias face ao período pré-pandemia.
Os números do trimestre, diz a secretária-geral da Associação de Hotelaria, Restauração e Similares de Portugal (Ahresp), Ana Jacinto, “dão algum alento para o que se perspectiva ser um ano turístico de novos recordes, tal como foi 2022, que superou os resultados de 2019, aquele que foi o melhor ano turístico de sempre”.
A Páscoa (em Abril), diz, foi um “sucesso” e tudo indica que haverá novos máximos no Verão, o que “é o reconhecimento do trabalho árduo de todos os agentes económicos ligados à actividade turística”.
A vice-presidente da Associação de Hotelaria de Portugal (AHP), Cristina Siza Vieira, cita o inquérito feito por esta entidade, o qual revelou que os hoteleiros antevêem que todos os trimestres deste ano sejam melhores face a 2019 e a 2022 nos principais indicadores (como taxa de ocupação e receitas).
Eduardo Miranda, presidente da Associação do Alojamento Local em Portugal (Alep), nota que o Verão “tem boas perspectivas”, mas que “o aumento do número de turistas não deverá ser a variável principal”, apontando antes para a subida “das receitas por noite, em especial no segmento médio alto dos turistas estrangeiros, reflexo que Portugal está a conquistar o mercado pela qualidade e não pelo preço”.
No entanto, defende, “toda a estratégia e bom desempenho do turismo vai ter os seus dias contados se estas medidas desproporcionais do Mais Habitação” em relação ao alojamento local “avançarem”.
Este será o último Verão antes de serem aplicadas as novas leis propostas pelo Governo, que implicam medidas como uma contribuição extraordinária, a suspensão de novas licenças (e revisão das actuais em 2030) e poderes para os condomínios encerrarem os AL existentes.
Sector a puxar pela economia
O presidente da Confederação do Turismo de Portugal (CTP), Francisco Calheiros, afirma também esperar um crescimento do turismo em geral neste Verão, que se antevê como “excelente”.
“Ainda que continuemos infelizmente em situação de guerra, Portugal continua a ser visto como um país seguro, reconhecido pela sua diversidade de oferta e pelo serviço de qualidade, pelo que os turistas nos continuam a escolher”, acrescenta.
Do lado do Governo, o secretário de Estado do Turismo, Comércio e Serviços, Nuno Fazenda, diz que, “considerando os resultados já conhecidos, o aumento do indicador de confiança dos consumidores e do clima económico e, sobretudo, as perspectivas positivas dos empresários baseadas nas reservas turísticas”, tudo aponta “para um ano francamente positivo, que se traduzirá, muito provavelmente, num novo recorde turístico nacional”. “Estes resultados”, acrescenta, “têm impacto na economia real do país: criação de riqueza, emprego e salários para as pessoas”.
De acordo com Nuno Fazenda, “a expectativa é que este Verão seja um dos melhores de sempre”, seguindo a tendência observada neste primeiro trimestre do ano. A Jornada Mundial de Juventude (JMJ) será “um ponto alto deste Verão, que contribuirá para a projecção internacional de Portugal”, assegurando que o Governo “está atento e a monitorizar a potencial pressão aeroportuária e no sector dos transportes”.
A perspectiva positiva dos agentes do sector é acompanhada por análises de instituições como a Comissão Europeia, FMI e Banco de Portugal, que reviram em alta o crescimento da economia para este ano devido ao forte impulso do turismo.
No caso do Banco de Portugal, a instituição liderada por Mário Centeno subiu, no boletim económico de Março, a previsão de receitas (exportações) para o sector este ano. Assim, estas “deverão aumentar 14,5% em 2023, desacelerando posteriormente, num quadro de dissipação dos efeitos da procura adiada durante a pandemia”.
Com esta taxa de crescimento, as receitas deverão chegar aos 24.252 milhões de euros este ano. Para se ter uma ideia de como a recuperação foi mais rápida do que o esperado, em Maio de 2021 a previsão apontava para 18.291 milhões em 2023, ou seja, menos seis mil milhões de euros.
Para este ano, o Banco de Portugal destaca o contributo extraordinário da JMJ, que se realiza em Agosto na região de Lisboa. Também uma análise do departamento de estudos económicos do BPI feita este mês refere que, tendo por base a JMJ, e “o crescimento do turismo originário dos EUA”, associado ao incremento do número de voos, “2023 deverá reunir condições para superar os anteriores máximos quer ao nível de hóspedes, quer de proveitos”.
“Nem tudo é um mar de rosas”
A secretária-geral da Ahresp, Ana Jacinto, não deixa de destacar que “nem tudo é um mar de rosas” no sector, confirmando que a falta de trabalhadores permanece como “um dos problemas centrais”, embora adiante que tem havido melhorias.
O mesmo é sublinhado pela vice-presidente da (AHP), Cristina Siza Vieira: “A grave escassez de recursos humanos na hotelaria mantém-se como um ponto crítico, apesar de se estar a sentir um regresso, ainda que tímido, de pessoas para trabalharem no nosso sector, e a um volume crescente de trabalhadores estrangeiros, como é notório”.
A capacidade do aeroporto de Lisboa em lidar com o aumento do número dos voos é outro dos receios suscitados pelos agentes do sector.
Questionada sobre se, com o aumento de preços, não há o risco de afastar os turistas portugueses das zonas mais procuradas, nomeadamente do Algarve, Ana Jacinto diz que, apesar dos sinais positivos do sector, é preciso ter “muito cuidado no que à rentabilidade das empresas diz respeito, porque é imprescindível assegurarmos a sustentabilidade dos negócios e da manutenção dos postos de trabalho”. Ana Jacinto diz ainda que, no sector da restauração, as empresas continuam “a absorver custos e a não repercutir no consumidor aumentos em igual proporção”.
No caso da AHP, Cristina Siza Vieira começa por destacar que, tradicionalmente, o mercado interno está sempre muito aquém do internacional na hotelaria. “Não obstante o aumento de preços, no Verão o nosso país é, sem dúvida, destino de excelência para os residentes em Portugal”, acrescenta.
Sobre se se corre o risco de haver novamente demasiada pressão turística em algumas áreas, o secretário de Estado do Turismo, Nuno Fazenda, sublinha que o objectivo é que haja um “turismo mais sustentável, mais inclusivo e mais coeso”.
Nas zonas com maior densidade turística, diz, “importa assegurar um equilíbrio entre a actividade turística e a vida nas cidades/destinos, de modo a garantir qualidade de vida para os residentes e, simultaneamente, uma experiência turística positiva e com autenticidade”.
“Por isso”, acrescenta, “o planeamento, a regulação ou a gestão sustentável e dispersão de fluxos turísticos são alguns dos aspectos que devem ser considerados na gestão de destinos turísticos à escala local”.
Em paralelo, diz, “importa ter mais turismo em todo o território, nomeadamente no interior do país”, que pesa apenas 10% da procura do turismo total e 5% do turismo internacional, destacando a aplicação da Agenda do Turismo para o Interior, que conta com 200 milhões de euros e está agora a chegar ao terreno.
Crescimento incide mais no preço, mas deverá haver também subidas ao nível do número de turistas. Banco de Portugal prevê uma subida de 14%, superando os 24 mil milhões de euros de receitas.
Para o sector do turismo, o Verão que se aproxima deverá ser “excelente”, prevendo-se que sejam batidos novos recordes em receitas e, provavelmente, também em número de turistas e dormidas, depois de o ano passado ter sido já superior em receitas face a 2019 (quando tinham sido batidos novos máximos em vários indicadores).
Os primeiros dados oficiais deste ano sinalizam já a manutenção da tendência de crescimento , com uma subida de dois dígitos entre Janeiro e Março tanto em hóspedes como em dormidas nos alojamentos turísticos contabilizados pelo INE face a idêntico período de 2019.
O maior crescimento, no entanto, registou-se nas receitas totais, que subiram 35%, para perto dos 800 milhões de euros, com todas as regiões a registar melhorias face ao período pré-pandemia.
Os números do trimestre, diz a secretária-geral da Associação de Hotelaria, Restauração e Similares de Portugal (Ahresp), Ana Jacinto, “dão algum alento para o que se perspectiva ser um ano turístico de novos recordes, tal como foi 2022, que superou os resultados de 2019, aquele que foi o melhor ano turístico de sempre”.
A Páscoa (em Abril), diz, foi um “sucesso” e tudo indica que haverá novos máximos no Verão, o que “é o reconhecimento do trabalho árduo de todos os agentes económicos ligados à actividade turística”.
A vice-presidente da Associação de Hotelaria de Portugal (AHP), Cristina Siza Vieira, cita o inquérito feito por esta entidade, o qual revelou que os hoteleiros antevêem que todos os trimestres deste ano sejam melhores face a 2019 e a 2022 nos principais indicadores (como taxa de ocupação e receitas).
Eduardo Miranda, presidente da Associação do Alojamento Local em Portugal (Alep), nota que o Verão “tem boas perspectivas”, mas que “o aumento do número de turistas não deverá ser a variável principal”, apontando antes para a subida “das receitas por noite, em especial no segmento médio alto dos turistas estrangeiros, reflexo que Portugal está a conquistar o mercado pela qualidade e não pelo preço”.
No entanto, defende, “toda a estratégia e bom desempenho do turismo vai ter os seus dias contados se estas medidas desproporcionais do Mais Habitação” em relação ao alojamento local “avançarem”.
Este será o último Verão antes de serem aplicadas as novas leis propostas pelo Governo, que implicam medidas como uma contribuição extraordinária, a suspensão de novas licenças (e revisão das actuais em 2030) e poderes para os condomínios encerrarem os AL existentes.
Sector a puxar pela economia
O presidente da Confederação do Turismo de Portugal (CTP), Francisco Calheiros, afirma também esperar um crescimento do turismo em geral neste Verão, que se antevê como “excelente”.
“Ainda que continuemos infelizmente em situação de guerra, Portugal continua a ser visto como um país seguro, reconhecido pela sua diversidade de oferta e pelo serviço de qualidade, pelo que os turistas nos continuam a escolher”, acrescenta.
Do lado do Governo, o secretário de Estado do Turismo, Comércio e Serviços, Nuno Fazenda, diz que, “considerando os resultados já conhecidos, o aumento do indicador de confiança dos consumidores e do clima económico e, sobretudo, as perspectivas positivas dos empresários baseadas nas reservas turísticas”, tudo aponta “para um ano francamente positivo, que se traduzirá, muito provavelmente, num novo recorde turístico nacional”. “Estes resultados”, acrescenta, “têm impacto na economia real do país: criação de riqueza, emprego e salários para as pessoas”.
De acordo com Nuno Fazenda, “a expectativa é que este Verão seja um dos melhores de sempre”, seguindo a tendência observada neste primeiro trimestre do ano. A Jornada Mundial de Juventude (JMJ) será “um ponto alto deste Verão, que contribuirá para a projecção internacional de Portugal”, assegurando que o Governo “está atento e a monitorizar a potencial pressão aeroportuária e no sector dos transportes”.
A perspectiva positiva dos agentes do sector é acompanhada por análises de instituições como a Comissão Europeia, FMI e Banco de Portugal, que reviram em alta o crescimento da economia para este ano devido ao forte impulso do turismo.
No caso do Banco de Portugal, a instituição liderada por Mário Centeno subiu, no boletim económico de Março, a previsão de receitas (exportações) para o sector este ano. Assim, estas “deverão aumentar 14,5% em 2023, desacelerando posteriormente, num quadro de dissipação dos efeitos da procura adiada durante a pandemia”.
Com esta taxa de crescimento, as receitas deverão chegar aos 24.252 milhões de euros este ano. Para se ter uma ideia de como a recuperação foi mais rápida do que o esperado, em Maio de 2021 a previsão apontava para 18.291 milhões em 2023, ou seja, menos seis mil milhões de euros.
Para este ano, o Banco de Portugal destaca o contributo extraordinário da JMJ, que se realiza em Agosto na região de Lisboa. Também uma análise do departamento de estudos económicos do BPI feita este mês refere que, tendo por base a JMJ, e “o crescimento do turismo originário dos EUA”, associado ao incremento do número de voos, “2023 deverá reunir condições para superar os anteriores máximos quer ao nível de hóspedes, quer de proveitos”.
“Nem tudo é um mar de rosas”
A secretária-geral da Ahresp, Ana Jacinto, não deixa de destacar que “nem tudo é um mar de rosas” no sector, confirmando que a falta de trabalhadores permanece como “um dos problemas centrais”, embora adiante que tem havido melhorias.
O mesmo é sublinhado pela vice-presidente da (AHP), Cristina Siza Vieira: “A grave escassez de recursos humanos na hotelaria mantém-se como um ponto crítico, apesar de se estar a sentir um regresso, ainda que tímido, de pessoas para trabalharem no nosso sector, e a um volume crescente de trabalhadores estrangeiros, como é notório”.
A capacidade do aeroporto de Lisboa em lidar com o aumento do número dos voos é outro dos receios suscitados pelos agentes do sector.
Questionada sobre se, com o aumento de preços, não há o risco de afastar os turistas portugueses das zonas mais procuradas, nomeadamente do Algarve, Ana Jacinto diz que, apesar dos sinais positivos do sector, é preciso ter “muito cuidado no que à rentabilidade das empresas diz respeito, porque é imprescindível assegurarmos a sustentabilidade dos negócios e da manutenção dos postos de trabalho”. Ana Jacinto diz ainda que, no sector da restauração, as empresas continuam “a absorver custos e a não repercutir no consumidor aumentos em igual proporção”.
No caso da AHP, Cristina Siza Vieira começa por destacar que, tradicionalmente, o mercado interno está sempre muito aquém do internacional na hotelaria. “Não obstante o aumento de preços, no Verão o nosso país é, sem dúvida, destino de excelência para os residentes em Portugal”, acrescenta.
Sobre se se corre o risco de haver novamente demasiada pressão turística em algumas áreas, o secretário de Estado do Turismo, Nuno Fazenda, sublinha que o objectivo é que haja um “turismo mais sustentável, mais inclusivo e mais coeso”.
Nas zonas com maior densidade turística, diz, “importa assegurar um equilíbrio entre a actividade turística e a vida nas cidades/destinos, de modo a garantir qualidade de vida para os residentes e, simultaneamente, uma experiência turística positiva e com autenticidade”.
“Por isso”, acrescenta, “o planeamento, a regulação ou a gestão sustentável e dispersão de fluxos turísticos são alguns dos aspectos que devem ser considerados na gestão de destinos turísticos à escala local”.
Em paralelo, diz, “importa ter mais turismo em todo o território, nomeadamente no interior do país”, que pesa apenas 10% da procura do turismo total e 5% do turismo internacional, destacando a aplicação da Agenda do Turismo para o Interior, que conta com 200 milhões de euros e está agora a chegar ao terreno.
19.4.23
Governo reduz em um ano isenção fiscal de Alojamento Local que passe a habitação
Luís Villalobos, in Público online
Período de isenção de IRS e IRC dos rendimentos prediais decorrentes de AL que passem a arrendamento para habitação permanente acaba no final de 2029 e não no fim de 2030, como previsto anteriormente.
O Governo reduziu em um ano o período de isenção de IRS e IRC dos rendimentos prediais decorrentes de imóveis em Alojamento Local (AL) que passem a arrendamento para habitação permanente. Na versão da proposta de lei do pacote Mais Habitação, que esteve em consulta pública, o período de isenção era “aplicável aos rendimentos prediais obtidos até 31 de Dezembro de 2030”, mas, na proposta que entrou agora no Parlamento, a data-limite passou a ser “até 31 de Dezembro de 2029”. O PÚBLICO questionou o Ministério da Habitação sobre o que levou à diminuição deste prazo, mas não obteve resposta.
Para beneficiar dessa isenção, prevista no artigo 74.º-A da proposta, é necessário que “o registo do estabelecimento de alojamento local tenha ocorrido e o mesmo se encontrasse afecto a esse fim até 31 de Dezembro de 2022”, e que “a celebração do contrato de arrendamento e respectiva inscrição no Portal das Finanças ocorra até 31 de Dezembro de 2024”.
Esta isenção surge a par de uma série de restrições ao sector, com o objectivo, segundo o Governo, de transferir estabelecimentos de AL, orientados para o turismo, para o mercado habitacional de longo prazo. Não são conhecidos objectivos quantitativos.
O diploma refere também que os estabelecimentos de alojamento local (AL) que tenham entrado no mercado depois do anúncio de novas medidas para o sector por parte do Governo, mesmo que tenham associados empréstimos bancários, também vão ter as suas licenças reapreciadas em 2030, tal como o conjunto do sector. Ou seja, não têm a garantia de que a licença seja renovada, por um período de cinco anos, prazo previsto na proposta de lei que deu agora entrada no Parlamento.
De acordo com o diploma, os registos de alojamento local emitidos à data da entrada em vigor da lei são reapreciados “durante o ano de 2030”, com excepção dos AL “que constituam garantia real de contratos de mútuo celebrados até 16 de Fevereiro de 2023, que ainda não tenham sido integralmente liquidados a 31 de Dezembro de 2029, e cuja primeira reapreciação só tem lugar após a amortização integral, inicialmente contratada”.
O dia 16 de Fevereiro foi a data em que o executivo realizou uma conferência de imprensa para anunciar medidas como a proibição de novas licenças, algo que só acontecerá após a entrada em vigor do diploma (dia seguinte ao da sua publicação em Diário da República, após aprovação no Parlamento). As mudanças no AL surgem no âmbito de um pacote mais vasto de medidas englobadas no pacote legislativo Mais Habitação.
Após a apresentação das novas medidas, houve uma aceleração no ritmo de novos registos de AL, tendo surgido mais 6099 desde o dia 17 de Fevereiro até esta terça-feira (18 de Abril) ao início da tarde (dos quais 57% eram apartamentos), segundo os dados do Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL).
Dois meses para mostrar AL activo
A lei refere ainda que os proprietários de unidades de AL terão dois meses, a contar da entrada em vigor da proposta de lei, para mostrar que o seu negócio está activo. Caso não o façam, de acordo com o diploma do Governo, “os respectivos registos são cancelados, por decisão do presidente da câmara municipal territorialmente competente”.
A prova de que o AL está activo terá de ser feita “mediante apresentação de declaração contributiva, da manutenção da actividade de exploração, comunicando efectividade de exercício na plataforma RNAL", através do Balcão Único Electrónico.
Na conferência de imprensa que se efectuou a 30 de Março, após o Conselho de Ministros que aprovou alterações à primeira proposta legislativa, o primeiro-ministro já tinha dado nota de que iria haver um mecanismo de caducidade das licenças.
Entre as medidas que têm gerado mais contestação estão o poder, por parte dos condomínios, de fechar um AL que exista no seu prédio, e a aplicação de uma contribuição extraordinária.
No primeiro caso, o diploma define que, no caso de actividade de AL ser “exercida numa fracção autónoma de edifício ou parte de prédio urbano susceptível de utilização independente”, a assembleia de condóminos, por deliberação de mais de metade da permilagem do edifício, pode opor-se ao exercício dessa actividade na referida fracção. Isto, acrescenta-se, “salvo quando o título constitutivo expressamente preveja a utilização da fracção para fins de alojamento local ou tiver havido deliberação expressa da assembleia de condóminos a autorizar a utilização da fracção para aquele fim”.
A Associação do Alojamento Local em Portugal (Alep) já defendeu que o executivo está a criar “um ambiente de terrorismo nos condomínios”. “A partir de agora, cada reunião de condóminos poderá significar empresas de AL encerradas, famílias sem rendimento, funcionários enviados para o desemprego, turistas com reservas sem alojamento, empresários que contraíram dívidas na pandemia sem ter como as pagar”, sublinhou a Alep, que diz haver cerca de 70.000 imóveis inseridos em condomínios (o que equivale a cerca de 70% do total da oferta).
Recolha de fundos para contra-atacar medida do Governo
Está a decorrer neste momento uma campanha de angariação de fundos, promovida pelo grupo de Facebook “Alojamento Local – Esclarecimentos”, dinamizado por Carla Costa Reis, cujo objectivo é angariar 100 mil euros para entregar à Alep.
Num email enviado esta terça-feira aos seus associados, a Alep diz que já foram angariados 50 mil euros. Em concreto, pelas 15 horas o valor estava nos 56.156 euros, por via de 598 doações, conforme os dados da plataforma Gofundme.
“A Alep agradece toda a união e colaboração do sector para fazer frente ao forte ataque do Governo nesta guerra desproporcional que pretende matar o AL”, referiu esta associação.
A Alep adiantou também que “está a ser criado um conselho consultivo em colaboração com o grupo responsável pela iniciativa, que será constituído por uma equipa com perfis diversificados dentro do AL para apoiar a Alep na gestão destes donativos”.
Quem fica fora da nova taxa
A proposta de lei prevê a criação de uma contribuição extraordinária sobre os apartamentos em alojamento local (CEAL), de 20% (abaixo dos 35% inicialmente previstos), sendo a sua base tributável constituída por dois coeficientes: um económico e outro de “pressão urbanística à área bruta privativa dos imóveis habitacionais”. O cálculo envolve a base de dados do INE, que, conforme já referiu o presidente da Alep, incide apenas sobre os AL com dez ou mais camas, ou seja, de maior dimensão e, por regra, abertos todo o ano.
De fora desta contribuição, vista como uma dupla tributação, estão os imóveis localizados no que se definiu como sendo os territórios do interior (Portaria n.º 208/2017), “bem como os imóveis localizados em freguesias que preencham, cumulativamente”, os seguintes critérios: sejam “abrangidas por Carta Municipal de Habitação em vigor que evidencie o adequado equilíbrio de oferta de habitações e alojamento estudantil”, “integrem municípios nos quais não tenha sido declarada a situação de carência habitacional” e que “não tenham qualquer parte do seu território como zona de pressão urbanística”.
A primeira contribuição, referente a este ano, terá de ser paga até 25 de Junho de 2024, e terá como referência, no que toca aos dados do INE, aos valores de 2019.
Período de isenção de IRS e IRC dos rendimentos prediais decorrentes de AL que passem a arrendamento para habitação permanente acaba no final de 2029 e não no fim de 2030, como previsto anteriormente.
O Governo reduziu em um ano o período de isenção de IRS e IRC dos rendimentos prediais decorrentes de imóveis em Alojamento Local (AL) que passem a arrendamento para habitação permanente. Na versão da proposta de lei do pacote Mais Habitação, que esteve em consulta pública, o período de isenção era “aplicável aos rendimentos prediais obtidos até 31 de Dezembro de 2030”, mas, na proposta que entrou agora no Parlamento, a data-limite passou a ser “até 31 de Dezembro de 2029”. O PÚBLICO questionou o Ministério da Habitação sobre o que levou à diminuição deste prazo, mas não obteve resposta.
Para beneficiar dessa isenção, prevista no artigo 74.º-A da proposta, é necessário que “o registo do estabelecimento de alojamento local tenha ocorrido e o mesmo se encontrasse afecto a esse fim até 31 de Dezembro de 2022”, e que “a celebração do contrato de arrendamento e respectiva inscrição no Portal das Finanças ocorra até 31 de Dezembro de 2024”.
Esta isenção surge a par de uma série de restrições ao sector, com o objectivo, segundo o Governo, de transferir estabelecimentos de AL, orientados para o turismo, para o mercado habitacional de longo prazo. Não são conhecidos objectivos quantitativos.
O diploma refere também que os estabelecimentos de alojamento local (AL) que tenham entrado no mercado depois do anúncio de novas medidas para o sector por parte do Governo, mesmo que tenham associados empréstimos bancários, também vão ter as suas licenças reapreciadas em 2030, tal como o conjunto do sector. Ou seja, não têm a garantia de que a licença seja renovada, por um período de cinco anos, prazo previsto na proposta de lei que deu agora entrada no Parlamento.
De acordo com o diploma, os registos de alojamento local emitidos à data da entrada em vigor da lei são reapreciados “durante o ano de 2030”, com excepção dos AL “que constituam garantia real de contratos de mútuo celebrados até 16 de Fevereiro de 2023, que ainda não tenham sido integralmente liquidados a 31 de Dezembro de 2029, e cuja primeira reapreciação só tem lugar após a amortização integral, inicialmente contratada”.
O dia 16 de Fevereiro foi a data em que o executivo realizou uma conferência de imprensa para anunciar medidas como a proibição de novas licenças, algo que só acontecerá após a entrada em vigor do diploma (dia seguinte ao da sua publicação em Diário da República, após aprovação no Parlamento). As mudanças no AL surgem no âmbito de um pacote mais vasto de medidas englobadas no pacote legislativo Mais Habitação.
Após a apresentação das novas medidas, houve uma aceleração no ritmo de novos registos de AL, tendo surgido mais 6099 desde o dia 17 de Fevereiro até esta terça-feira (18 de Abril) ao início da tarde (dos quais 57% eram apartamentos), segundo os dados do Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL).
Dois meses para mostrar AL activo
A lei refere ainda que os proprietários de unidades de AL terão dois meses, a contar da entrada em vigor da proposta de lei, para mostrar que o seu negócio está activo. Caso não o façam, de acordo com o diploma do Governo, “os respectivos registos são cancelados, por decisão do presidente da câmara municipal territorialmente competente”.
A prova de que o AL está activo terá de ser feita “mediante apresentação de declaração contributiva, da manutenção da actividade de exploração, comunicando efectividade de exercício na plataforma RNAL", através do Balcão Único Electrónico.
Na conferência de imprensa que se efectuou a 30 de Março, após o Conselho de Ministros que aprovou alterações à primeira proposta legislativa, o primeiro-ministro já tinha dado nota de que iria haver um mecanismo de caducidade das licenças.
Entre as medidas que têm gerado mais contestação estão o poder, por parte dos condomínios, de fechar um AL que exista no seu prédio, e a aplicação de uma contribuição extraordinária.
No primeiro caso, o diploma define que, no caso de actividade de AL ser “exercida numa fracção autónoma de edifício ou parte de prédio urbano susceptível de utilização independente”, a assembleia de condóminos, por deliberação de mais de metade da permilagem do edifício, pode opor-se ao exercício dessa actividade na referida fracção. Isto, acrescenta-se, “salvo quando o título constitutivo expressamente preveja a utilização da fracção para fins de alojamento local ou tiver havido deliberação expressa da assembleia de condóminos a autorizar a utilização da fracção para aquele fim”.
A Associação do Alojamento Local em Portugal (Alep) já defendeu que o executivo está a criar “um ambiente de terrorismo nos condomínios”. “A partir de agora, cada reunião de condóminos poderá significar empresas de AL encerradas, famílias sem rendimento, funcionários enviados para o desemprego, turistas com reservas sem alojamento, empresários que contraíram dívidas na pandemia sem ter como as pagar”, sublinhou a Alep, que diz haver cerca de 70.000 imóveis inseridos em condomínios (o que equivale a cerca de 70% do total da oferta).
Recolha de fundos para contra-atacar medida do Governo
Está a decorrer neste momento uma campanha de angariação de fundos, promovida pelo grupo de Facebook “Alojamento Local – Esclarecimentos”, dinamizado por Carla Costa Reis, cujo objectivo é angariar 100 mil euros para entregar à Alep.
Num email enviado esta terça-feira aos seus associados, a Alep diz que já foram angariados 50 mil euros. Em concreto, pelas 15 horas o valor estava nos 56.156 euros, por via de 598 doações, conforme os dados da plataforma Gofundme.
“A Alep agradece toda a união e colaboração do sector para fazer frente ao forte ataque do Governo nesta guerra desproporcional que pretende matar o AL”, referiu esta associação.
A Alep adiantou também que “está a ser criado um conselho consultivo em colaboração com o grupo responsável pela iniciativa, que será constituído por uma equipa com perfis diversificados dentro do AL para apoiar a Alep na gestão destes donativos”.
Quem fica fora da nova taxa
A proposta de lei prevê a criação de uma contribuição extraordinária sobre os apartamentos em alojamento local (CEAL), de 20% (abaixo dos 35% inicialmente previstos), sendo a sua base tributável constituída por dois coeficientes: um económico e outro de “pressão urbanística à área bruta privativa dos imóveis habitacionais”. O cálculo envolve a base de dados do INE, que, conforme já referiu o presidente da Alep, incide apenas sobre os AL com dez ou mais camas, ou seja, de maior dimensão e, por regra, abertos todo o ano.
De fora desta contribuição, vista como uma dupla tributação, estão os imóveis localizados no que se definiu como sendo os territórios do interior (Portaria n.º 208/2017), “bem como os imóveis localizados em freguesias que preencham, cumulativamente”, os seguintes critérios: sejam “abrangidas por Carta Municipal de Habitação em vigor que evidencie o adequado equilíbrio de oferta de habitações e alojamento estudantil”, “integrem municípios nos quais não tenha sido declarada a situação de carência habitacional” e que “não tenham qualquer parte do seu território como zona de pressão urbanística”.
A primeira contribuição, referente a este ano, terá de ser paga até 25 de Junho de 2024, e terá como referência, no que toca aos dados do INE, aos valores de 2019.
31.3.23
Taxa sobre Alojamento Local baixa de 35% para 20%
Salomé Pinto, DV/JN
A taxa extraordinária sobre o Alojamento Local, a consignar ao IHRU, vai baixar de 35% para 20%
Contribuição especial apenas se irá aplicar a apartamentos em zonas de pressão urbanística, onde há escassez de habitação. Estão excluídas as regiões autónomas.
A taxa extraordinária sobre o Alojamento Local, a consignar ao IHRU, vai baixar de 35% para 20% e só se irá aplicar a apartamentos ou frações em propriedade horizontal localizados em zonas alta densidade, onde há escassez de habitação, anunciou esta quinta-feira o governo, durante o briefing do Conselho de Ministros que aprovou o segundo pacote Mais Habitação. A proposta segue agora para a Assembleia da República.
Habitação. Imóveis que passem para arrendamento acessível ficam livres de impostos
Habitação. Costa recua e deixa casas devolutas e alojamento local nas mãos das câmaras
Explicador. O plano de Costa para a habitação ponto a ponto
"Mantém-se a contribuição especial que excluirá todos os alojamentos locais que se localizam em zonas de baixa densidade e exclui também tipologias que não são apartamentos individuais", revelou o ministro das Finanças, Fernando Medina, que indicou a novidade nesta proposta de lei: "Nesta nova versão que resulta da consulta pública, o governo decidiu reduzir a taxa de 35% para 20%".
O primeiro-ministro, António Costa, destacou que "o Alojamento Local tem tido um crescimento significativo ano após ano", indicando que, neste momento, "há mais de habitações alocadas ao Alojamento Local". "Só este ano, entre janeiro e fevereiro, mais 2017 habitações que deixaram de estar disponíveis para habitação. Esta é uma atividade que tem um impacto muito grande no acesso à habitação e, por isso, exige regulação", justificou o Chefe do governo.
António Costa detalhou ainda as exceções na aplicação da taxa e na concessão de novas licenças de AL. "Não se aplica às regiões autónomas, não se aplica aos 165 municípios de baixa densidade, nem às 73 freguesias de baixa densidade em 20 outros municípios". As restrições aplicar-se-ão "apenas a um conjunto de municípios concentrados no Litoral e no Algarve", explicitou.
Fruto dos contributos obtidos durante o período de consulta pública, o governo decidiu dar um papel mais ativo aos municípios. Tal como está "previsto na Lei de Bases da Habitação, cada autarquia elabora a sua carta municipal de habitação e aí estabelecerá o equilíbrio que entende que deve existir entre habitação, AL, alojamento estudantil, comércio, indústria", sublinhou António Costa.
Assim, e "a partir do momento que o município alcança o equilíbrio, deixa de haver suspensão de novas licenças", esclareceu Costa. Contudo, as câmaras que estiverem em situação de carência habitacional "não poderão conceder novas licenças". "Porque não podemos ter sol na eira e chuva no nabal", ironizou o primeiro-ministro.
Renovações de cinco em cinco anos após 2030
Quanto à renovação dos registos concedidos, "todos vigoram até 2030" e depois estarão sujeitos a renovações de cinco em cinco anos. Há, contudo, uma exceção: nos casos em que os proprietário tenham recorrido a créditos para investimento e obras no Alojamento Local, a licença é renovada até ao termos inicialmente previsto no contrato de empréstimo, tal como já constava da proposta inicial do executivo.
A taxa extraordinária sobre o Alojamento Local, a consignar ao IHRU, vai baixar de 35% para 20%
Contribuição especial apenas se irá aplicar a apartamentos em zonas de pressão urbanística, onde há escassez de habitação. Estão excluídas as regiões autónomas.
A taxa extraordinária sobre o Alojamento Local, a consignar ao IHRU, vai baixar de 35% para 20% e só se irá aplicar a apartamentos ou frações em propriedade horizontal localizados em zonas alta densidade, onde há escassez de habitação, anunciou esta quinta-feira o governo, durante o briefing do Conselho de Ministros que aprovou o segundo pacote Mais Habitação. A proposta segue agora para a Assembleia da República.
Habitação. Imóveis que passem para arrendamento acessível ficam livres de impostos
Habitação. Costa recua e deixa casas devolutas e alojamento local nas mãos das câmaras
Explicador. O plano de Costa para a habitação ponto a ponto
"Mantém-se a contribuição especial que excluirá todos os alojamentos locais que se localizam em zonas de baixa densidade e exclui também tipologias que não são apartamentos individuais", revelou o ministro das Finanças, Fernando Medina, que indicou a novidade nesta proposta de lei: "Nesta nova versão que resulta da consulta pública, o governo decidiu reduzir a taxa de 35% para 20%".
O primeiro-ministro, António Costa, destacou que "o Alojamento Local tem tido um crescimento significativo ano após ano", indicando que, neste momento, "há mais de habitações alocadas ao Alojamento Local". "Só este ano, entre janeiro e fevereiro, mais 2017 habitações que deixaram de estar disponíveis para habitação. Esta é uma atividade que tem um impacto muito grande no acesso à habitação e, por isso, exige regulação", justificou o Chefe do governo.
António Costa detalhou ainda as exceções na aplicação da taxa e na concessão de novas licenças de AL. "Não se aplica às regiões autónomas, não se aplica aos 165 municípios de baixa densidade, nem às 73 freguesias de baixa densidade em 20 outros municípios". As restrições aplicar-se-ão "apenas a um conjunto de municípios concentrados no Litoral e no Algarve", explicitou.
Fruto dos contributos obtidos durante o período de consulta pública, o governo decidiu dar um papel mais ativo aos municípios. Tal como está "previsto na Lei de Bases da Habitação, cada autarquia elabora a sua carta municipal de habitação e aí estabelecerá o equilíbrio que entende que deve existir entre habitação, AL, alojamento estudantil, comércio, indústria", sublinhou António Costa.
Assim, e "a partir do momento que o município alcança o equilíbrio, deixa de haver suspensão de novas licenças", esclareceu Costa. Contudo, as câmaras que estiverem em situação de carência habitacional "não poderão conceder novas licenças". "Porque não podemos ter sol na eira e chuva no nabal", ironizou o primeiro-ministro.
Renovações de cinco em cinco anos após 2030
Quanto à renovação dos registos concedidos, "todos vigoram até 2030" e depois estarão sujeitos a renovações de cinco em cinco anos. Há, contudo, uma exceção: nos casos em que os proprietário tenham recorrido a créditos para investimento e obras no Alojamento Local, a licença é renovada até ao termos inicialmente previsto no contrato de empréstimo, tal como já constava da proposta inicial do executivo.
27.3.23
Contribuição extraordinária sobre o Alojamento Local gera pânico no sector, Governo não explica como se vai aplicar
Ana Sofia Santos e Vítor Andrade, in Expresso
Perante a intenção de o Governo cobrar uma contribuição adicional já há quem fale em “morte certa” dos alojamentos nas zonas onde for aplicada. Não se sabe ao certo como será calculado este novo tributo, mas teme-se que o objetivo seja acabar com este negócio pela via fiscal. Consultores e juristas queixam-se da falta de informação
A contribuição extraordinária sobre os estabelecimentos de alojamento local (CEAL) prevista no pacote do Governo para a habitação está a gerar uma onda de pânico no
sector do Alojamento Local (AL).
Há já quem diga que esta nova contribuição pode ser a morte imediata do AL, muito antes de se chegar a 2030, data em que o Governo prevê uma revisão das licenças - dos estabelecimentos em atividade - pelas autarquias. A taxa aplicável à base tributável, prevista pela CEAL, é de 35%.
Contactado pelo Expresso, Eduardo Miranda, presidente da Associação do Alojamento Local em Portugal (ALEP) nota que, “a acrescentar à instabilidade gerada pela possibilidade de encerramento por parte dos condóminos, esta taxa vai significar a morte certa dos alojamentos inseridos nestas zonas onde for aplicada”.
O mesmo responsável acrescenta ainda que, as primeiras simulações de cobrança da nova contribuição mostram “valores perfeitamente absurdos”, que podem chegar a “montantes anuais de 3 a 4 mil euros num apartamento T0 ou num T1, 6 a 7 mil euros num T2 ou num T3 de 100m2, e valores tão despropositados como 60 a 70 mil euros no caso de hostels e Guest houses. Isto não só levaria ao encerramento, como à falência dos operadores.”
Ao Expresso, a consultora PwC enquadra que é difícil para já, fazer simulações exatas sobre quanto terão que pagar os proprietários e empresários de AL já que “a CEAL resulta da aplicação de dois coeficientes - coeficiente económico do alojamento local e do coeficiente de pressão urbanística - os quais são publicados anualmente por portaria do Ministro das Finanças, pelo que à data não deverá ser possível estimar o efeito da mesma”. Sobre as medidas de índole fiscal contidas na proposta do Executivo para a habitação, fonte oficial da consultora reitera que a sua equipa da área dos impostos não acredita que a solução do problema da habitação “passe pela gestão fiscal do imobiliário, uma vez que o problema extravasa em muito as matérias fiscais”.
“NÃO É CLARO O RACIONAL” DA CONTRIBUIÇÃO EXTRAORDINÁRIA
Joana Maldonado Reis, advogada especialista em fiscalidade da Abreu Advogados nota que “não é claro qual o racional” da contribuição extraordinária. E acrescenta que “as contribuições especiais são tributos em resultado de alguma contrapartida/valorização prestada pelo Estado ao particular. Ora, no que se refere ao Alojamento Local e aos imóveis que estão neste regime, não há qualquer medida de valorização ou qualquer contrapartida prestada pelo Estado que justifique esta contribuição”.
A advogada enfatiza ainda, sobre a nova contribuição, que, “na verdade, mais não é que a criação de um imposto (este sim com uma natureza genérica e indissociável de um sinalagma específico) que suscita muitas dúvidas do ponto de vista da legalidade da sua natureza”.
APLICAÇÃO DA CONTRIBUIÇÃO “IMPLICA O ENCERRAMENTO DO ALOJAMENTO”
Já Ricardo Guimarães, diretor da base de dados Confidencial Imobiliário (CI), explica ao Expresso que a margem gerada no alojamento local fica substancialmente abaixo dos 35% previstos na contribuição especial que consta do pacote ‘Mais Habitação’. “Ou seja, o mesmo é dizer que a aplicação dessa taxa implica o encerramento do alojamento, com todas as consequências que daí se podem adivinhar em dimensões como o turismo, o emprego e o crescimento económico”.
Para estimar a aquela margem, Ricardo Guimarães diz que podemos ter como referência o rendimento gerado, deduzido dos principais custos.
Ora, de acordo com aquele especialista em imobiliário, tendo por base os dados do Sistema de Informação Residencial sobre Alojamento Local relativos a Lisboa, “em média o rendimento anual de um T0/T1 colocado em AL ronda os 18,8 mil euros, já sem IVA. Se a este valor se abaterem os custos estruturais, como seja o custo do imóvel (dado pela renda equivalente caso estivesse arrendado), a taxa das plataformas e despesas com eletricidade, água e internet, estima-se uma margem média de 22%”.
Ricardo Guimarães acrescenta que este montante deve ainda remunerar os recursos humanos envolvidos, necessários para as atividades de receção, limpeza, lavandaria e manutenção. “Ou seja, esses 22% são a margem antes de qualquer remuneração do trabalho”. Nas zonas mais turísticas essa percentagem pode chegar, segundo o mesmo responsável, aos 30%. É o caso da Misericórdia e São Vicente, em Lisboa. “Mesmo assim, como é evidente, são margens inferiores à de 35% que o Governo se propõe arrecadar”.
Dito de outra forma, e em jeito de conclusão, o diretor da CI explica que “essa contribuição implica o encerramento deste tipo de alojamentos, consumindo a margem que corresponderia à remuneração da operação em causa. Mesmo nos locais mais turísticos e onde, por terem maior pressão urbanística, seria mais provável a contribuição se aplicar, a atividade de alojamento local gera uma margem abaixo dos 35%”.
MINISTÉRIO DAS FINANÇAS NÃO ESCALARECE COMO SE APLICA A CONTRIBUIÇÃO EXTRAORDINÁRIA
O Expresso solicitou ao Ministério das Finanças esclarecimentos sobre a fórmula de cálculo da CEAL, bem como acesso a simulações de casos concretos de tributação, em que seja possível aferir, por exemplo, quanto pagará de contribuição uma determinada tipologia de imóvel que esteja em AL numa freguesia onde as rendas e os valores de venda do imobiliário tenham subido de forma expressiva. Até à publicação deste artigo, o Expresso não obteve essa informação.
Na passada semana, o secretário de Estado dos Assuntos Fiscais (SEAF), Nuno Santos Félix, esteve no programa ‘Negócios da Semana’ da SIC Notícias e na entrevista, conduzida por José Gomes Ferreira. O governante foi confrontado com a “morte” do AL imposta pela CEAL. “O que os senhores estão a dizer é ‘acabe-se com esse negócio’”, atirou José Gomes Ferreira, e o SEAF não negou, dizendo: “Estamos a promover a habitação, sem dúvida.” E frisou que “queremos promover a conversão do alojamento local em habitação, isso não é nenhum segredo”, explanando que “o sistema fiscal é uma máquina de incentivos e, neste caso orientada pela um incentivo extrafiscal [de promoção da habitação]”.
Sem grandes concretizações, Nuno Santos Félix fez notar que “quando falamos em contribuição isso quer dizer que é um adicional face à tributação normal e que corresponde a uma externalidade negativa sobre a pressão a que se assiste sobre o preço da habitação.”
Sobre a incidência geográfica da CEAL, o SEAF indicou que “na proposta que está em discussão pública esta contribuição é aplicada às zonas de pressão urbanística e existe legislação específica nessa matéria que define quais são os critérios e entrega aos municípios a capacidade e o poder de definirem quais são as zonas de pressão urbanística para as quais querem mobilizar um conjunto de instrumentos”. Ou seja, “não tem abranger todo o município, pode haver uma geografia variável” pois “a fórmula de cálculo considera freguesia a freguesia o aumento específico das rendas nessas localidades e isso significa que existe uma margem para fazer a diferenciação de realidades distintas.”
Fica, portanto, nas mãos dos municípios definirem quais são as suas zonas de pressão urbanística e decidirem de usam este instrumento.
Na proposta de lei do Governo é dito que “a CEAL incide sobre a afetação de imóveis habitacionais, localizados em zona de pressão urbanística, a alojamento local, a 31 de dezembro de cada ano civil “.
RECEITAS DA CONTRIBUIÇÃO EXTRAORDINÁRIA É CONSIGNADA AO IHRU
O mesmo documento acrescenta que “a base tributável da CEAL é constituída pela aplicação do coeficiente económico do alojamento local e do coeficiente de pressão urbanística à área dos imóveis habitacionais, sobre os quais incida a CEAL.”
Por outro lado, a receita obtida com a CEAL é consignada ao Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU), “tendo em vista os programas definidos pelo Governo para as áreas da habitação, do arrendamento habitacional e da reabilitação urbana, em articulação com as políticas regionais e locais de habitação”.
Perante a intenção de o Governo cobrar uma contribuição adicional já há quem fale em “morte certa” dos alojamentos nas zonas onde for aplicada. Não se sabe ao certo como será calculado este novo tributo, mas teme-se que o objetivo seja acabar com este negócio pela via fiscal. Consultores e juristas queixam-se da falta de informação
A contribuição extraordinária sobre os estabelecimentos de alojamento local (CEAL) prevista no pacote do Governo para a habitação está a gerar uma onda de pânico no
sector do Alojamento Local (AL).
Há já quem diga que esta nova contribuição pode ser a morte imediata do AL, muito antes de se chegar a 2030, data em que o Governo prevê uma revisão das licenças - dos estabelecimentos em atividade - pelas autarquias. A taxa aplicável à base tributável, prevista pela CEAL, é de 35%.
Contactado pelo Expresso, Eduardo Miranda, presidente da Associação do Alojamento Local em Portugal (ALEP) nota que, “a acrescentar à instabilidade gerada pela possibilidade de encerramento por parte dos condóminos, esta taxa vai significar a morte certa dos alojamentos inseridos nestas zonas onde for aplicada”.
O mesmo responsável acrescenta ainda que, as primeiras simulações de cobrança da nova contribuição mostram “valores perfeitamente absurdos”, que podem chegar a “montantes anuais de 3 a 4 mil euros num apartamento T0 ou num T1, 6 a 7 mil euros num T2 ou num T3 de 100m2, e valores tão despropositados como 60 a 70 mil euros no caso de hostels e Guest houses. Isto não só levaria ao encerramento, como à falência dos operadores.”
Ao Expresso, a consultora PwC enquadra que é difícil para já, fazer simulações exatas sobre quanto terão que pagar os proprietários e empresários de AL já que “a CEAL resulta da aplicação de dois coeficientes - coeficiente económico do alojamento local e do coeficiente de pressão urbanística - os quais são publicados anualmente por portaria do Ministro das Finanças, pelo que à data não deverá ser possível estimar o efeito da mesma”. Sobre as medidas de índole fiscal contidas na proposta do Executivo para a habitação, fonte oficial da consultora reitera que a sua equipa da área dos impostos não acredita que a solução do problema da habitação “passe pela gestão fiscal do imobiliário, uma vez que o problema extravasa em muito as matérias fiscais”.
“NÃO É CLARO O RACIONAL” DA CONTRIBUIÇÃO EXTRAORDINÁRIA
Joana Maldonado Reis, advogada especialista em fiscalidade da Abreu Advogados nota que “não é claro qual o racional” da contribuição extraordinária. E acrescenta que “as contribuições especiais são tributos em resultado de alguma contrapartida/valorização prestada pelo Estado ao particular. Ora, no que se refere ao Alojamento Local e aos imóveis que estão neste regime, não há qualquer medida de valorização ou qualquer contrapartida prestada pelo Estado que justifique esta contribuição”.
A advogada enfatiza ainda, sobre a nova contribuição, que, “na verdade, mais não é que a criação de um imposto (este sim com uma natureza genérica e indissociável de um sinalagma específico) que suscita muitas dúvidas do ponto de vista da legalidade da sua natureza”.
APLICAÇÃO DA CONTRIBUIÇÃO “IMPLICA O ENCERRAMENTO DO ALOJAMENTO”
Já Ricardo Guimarães, diretor da base de dados Confidencial Imobiliário (CI), explica ao Expresso que a margem gerada no alojamento local fica substancialmente abaixo dos 35% previstos na contribuição especial que consta do pacote ‘Mais Habitação’. “Ou seja, o mesmo é dizer que a aplicação dessa taxa implica o encerramento do alojamento, com todas as consequências que daí se podem adivinhar em dimensões como o turismo, o emprego e o crescimento económico”.
Para estimar a aquela margem, Ricardo Guimarães diz que podemos ter como referência o rendimento gerado, deduzido dos principais custos.
Ora, de acordo com aquele especialista em imobiliário, tendo por base os dados do Sistema de Informação Residencial sobre Alojamento Local relativos a Lisboa, “em média o rendimento anual de um T0/T1 colocado em AL ronda os 18,8 mil euros, já sem IVA. Se a este valor se abaterem os custos estruturais, como seja o custo do imóvel (dado pela renda equivalente caso estivesse arrendado), a taxa das plataformas e despesas com eletricidade, água e internet, estima-se uma margem média de 22%”.
Ricardo Guimarães acrescenta que este montante deve ainda remunerar os recursos humanos envolvidos, necessários para as atividades de receção, limpeza, lavandaria e manutenção. “Ou seja, esses 22% são a margem antes de qualquer remuneração do trabalho”. Nas zonas mais turísticas essa percentagem pode chegar, segundo o mesmo responsável, aos 30%. É o caso da Misericórdia e São Vicente, em Lisboa. “Mesmo assim, como é evidente, são margens inferiores à de 35% que o Governo se propõe arrecadar”.
Dito de outra forma, e em jeito de conclusão, o diretor da CI explica que “essa contribuição implica o encerramento deste tipo de alojamentos, consumindo a margem que corresponderia à remuneração da operação em causa. Mesmo nos locais mais turísticos e onde, por terem maior pressão urbanística, seria mais provável a contribuição se aplicar, a atividade de alojamento local gera uma margem abaixo dos 35%”.
MINISTÉRIO DAS FINANÇAS NÃO ESCALARECE COMO SE APLICA A CONTRIBUIÇÃO EXTRAORDINÁRIA
O Expresso solicitou ao Ministério das Finanças esclarecimentos sobre a fórmula de cálculo da CEAL, bem como acesso a simulações de casos concretos de tributação, em que seja possível aferir, por exemplo, quanto pagará de contribuição uma determinada tipologia de imóvel que esteja em AL numa freguesia onde as rendas e os valores de venda do imobiliário tenham subido de forma expressiva. Até à publicação deste artigo, o Expresso não obteve essa informação.
Na passada semana, o secretário de Estado dos Assuntos Fiscais (SEAF), Nuno Santos Félix, esteve no programa ‘Negócios da Semana’ da SIC Notícias e na entrevista, conduzida por José Gomes Ferreira. O governante foi confrontado com a “morte” do AL imposta pela CEAL. “O que os senhores estão a dizer é ‘acabe-se com esse negócio’”, atirou José Gomes Ferreira, e o SEAF não negou, dizendo: “Estamos a promover a habitação, sem dúvida.” E frisou que “queremos promover a conversão do alojamento local em habitação, isso não é nenhum segredo”, explanando que “o sistema fiscal é uma máquina de incentivos e, neste caso orientada pela um incentivo extrafiscal [de promoção da habitação]”.
Sem grandes concretizações, Nuno Santos Félix fez notar que “quando falamos em contribuição isso quer dizer que é um adicional face à tributação normal e que corresponde a uma externalidade negativa sobre a pressão a que se assiste sobre o preço da habitação.”
Sobre a incidência geográfica da CEAL, o SEAF indicou que “na proposta que está em discussão pública esta contribuição é aplicada às zonas de pressão urbanística e existe legislação específica nessa matéria que define quais são os critérios e entrega aos municípios a capacidade e o poder de definirem quais são as zonas de pressão urbanística para as quais querem mobilizar um conjunto de instrumentos”. Ou seja, “não tem abranger todo o município, pode haver uma geografia variável” pois “a fórmula de cálculo considera freguesia a freguesia o aumento específico das rendas nessas localidades e isso significa que existe uma margem para fazer a diferenciação de realidades distintas.”
Fica, portanto, nas mãos dos municípios definirem quais são as suas zonas de pressão urbanística e decidirem de usam este instrumento.
Na proposta de lei do Governo é dito que “a CEAL incide sobre a afetação de imóveis habitacionais, localizados em zona de pressão urbanística, a alojamento local, a 31 de dezembro de cada ano civil “.
RECEITAS DA CONTRIBUIÇÃO EXTRAORDINÁRIA É CONSIGNADA AO IHRU
O mesmo documento acrescenta que “a base tributável da CEAL é constituída pela aplicação do coeficiente económico do alojamento local e do coeficiente de pressão urbanística à área dos imóveis habitacionais, sobre os quais incida a CEAL.”
Por outro lado, a receita obtida com a CEAL é consignada ao Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU), “tendo em vista os programas definidos pelo Governo para as áreas da habitação, do arrendamento habitacional e da reabilitação urbana, em articulação com as políticas regionais e locais de habitação”.
20.2.23
Alojamento local que passe a habitação com isenção fiscal fica sem limites nas rendas
Rafaela Burd Relvas, in Público online
A isenção fiscal que será concedida aos proprietários de alojamento local que transfiram os imóveis para o arrendamento habitacional não prevê qualquer limite às rendas que poderão praticar.
Os proprietários de alojamentos locais que transfiram os seus imóveis para o mercado de arrendamento habitacional vão beneficiar de uma isenção total da tributação sobre rendimentos prediais, até ao final de 2030. A medida, apresentada esta semana pelo Governo, visa incentivar o aumento da oferta de habitação, mas deixa de fora um detalhe que poderá, na verdade, vir a agravar o aumento dos preços: não está prevista a imposição de qualquer limite ao valor das rendas para que os proprietários possam beneficiar desta isenção fiscal.
O pacote legislativo apresentado esta semana ainda não é definitivo, uma vez que ainda vai entrar em discussão pública e só a 16 de Março será aprovada, em Conselho de Ministros, a sua versão final. Para além disso, as alterações a nível fiscal ainda terão de ser discutidas e aprovadas na Assembleia da República. Assim, as medidas agora apresentadas – que, aliás, têm vários detalhes ainda desconhecidos, já que não foram publicados quaisquer documentos com as propostas completas – ainda poderão vir a ser alteradas.
Mas, para já, as medidas apresentadas tornam claro que o Governo pretende reduzir a dimensão do mercado de alojamento local. Para além do incentivo à transição para o arrendamento habitacional, vai passar a ser proibida a concessão de novas licenças de alojamento local (à excepção daquelas que se destinem à exploração de alojamento rural em zonas do interior do país) e as licenças já existentes passarão a estar sujeitas a uma reavaliação periódica, de cinco em cinco anos, a começar em 2030.
Quanto ao incentivo fiscal, o apoio só tem dois requisitos definidos para que possa ser concedido aos proprietários que transfiram os alojamentos locais para o mercado de arrendamento habitacional. Assim, os proprietários só terão direito a uma isenção total da tributação sobre os rendimentos prediais, em sede de IRS, até ao final de Dezembro de 2030, desde que o imóvel tenha sido registado como estabelecimento de alojamento local até 31 de Dezembro de 2022 e que a transferência para o mercado de arrendamento seja feita até 31 de Dezembro de 2024.
Nos documentos já disponibilizados pelo Governo, em nenhuma parte se prevê que as rendas destes imóveis fiquem sujeitas a qualquer limite para beneficiarem desta isenção fiscal. Ao mesmo tempo, também não está definido um período mínimo de manutenção das casas no mercado de arrendamento para beneficiar desta isenção fiscal.
Isso mesmo admitiu o primeiro-ministro, António Costa, quando questionado sobre este ponto. "A taxa zero para quem opte por transferir o seu imóvel do alojamento local para o arrendamento habitacional é provisória, só até 2030, para compensar, temporariamente, a quebra de rendimentos que resulta de transferir um imóvel de uma actividade mais lucrativa para uma actividade que é menos rentável. É uma medida provisória, transitória e só até 2030. A partir de 2030, estes imóveis entrarão no regime normal de tributação e só manterá a taxa zero quem passar a ter o imóvel em regime de arrendamento acessível", esclareceu, durante a conferência de imprensa de apresentação do novo pacote legislativo.
Significa isto que os proprietários de alojamento local que coloquem as casas a arrendar para fins habitacionais vão beneficiar de um regime que, hoje, só é concedido a quem pratica rendas abaixo do mercado, ao mesmo tempo que terão um regime fiscal mais favorável do que quem pratica arrendamento de longa duração. Hoje, a taxa geral de IRS sobre os rendimentos prediais é de 28%, tornando-se sucessivamente mais baixa consoante o prazo dos contratos seja maior. No âmbito do pacote legislativo agora apresentado, o Governo propõe que a taxa geral baixe de 28% para 25% (para contratos até cinco anos). Para contratos entre cinco e dez anos, a taxa baixará de 23% para 15%; para prazos entre dez e 20 anos, a taxa é reduzida de 14% para 10%; para prazos superiores a 20 anos, a taxa é reduzida de 10% para 5%.
Há, ainda, o Programa de Arrendamento Acessível, que concede uma isenção total de IRS sobre os rendimentos prediais (como está previsto para os proprietários que transfiram imóveis do alojamento local para o arrendamento tradicional), mas com a condição de os proprietários praticarem rendas 20% abaixo da mediana do mercado, que é definida, para cada concelho e tipologia de casa, de acordo com os dados levantados periodicamente pelo Instituto Nacional de Estatística (INE).
Sem a imposição de limites, não é difícil antever o nível de rendas que poderá vir a ser cobrado por actuais proprietários de alojamento local, se os mesmos procurarem manter um nível idêntico de receitas ao que obtêm com a actividade de alojamento local. Segundo dados da AirDNA, plataforma que agrega e analisa todos os anúncios publicados nos principais portais de anúncio de casas em alojamento local, o preço médio por noite cobrado pelos alojamentos na cidade de Lisboa ronda, actualmente, os 108 euros. Já no Porto, é de cerca de 85 euros.
Mesmo assim, se tiver um nível significativo de adesão, a medida poderá dar um contributo importante para o aumento da oferta no mercado de arrendamento, independentemente do impacto que venha a ter sobre os valores das rendas. Actualmente, estão registados no Registo Nacional de Alojamento Local 109.580 alojamentos, dos quais 26.257 só no distrito de Lisboa, 13.241 no distrito do Porto e outros
A isenção fiscal que será concedida aos proprietários de alojamento local que transfiram os imóveis para o arrendamento habitacional não prevê qualquer limite às rendas que poderão praticar.
Os proprietários de alojamentos locais que transfiram os seus imóveis para o mercado de arrendamento habitacional vão beneficiar de uma isenção total da tributação sobre rendimentos prediais, até ao final de 2030. A medida, apresentada esta semana pelo Governo, visa incentivar o aumento da oferta de habitação, mas deixa de fora um detalhe que poderá, na verdade, vir a agravar o aumento dos preços: não está prevista a imposição de qualquer limite ao valor das rendas para que os proprietários possam beneficiar desta isenção fiscal.
O pacote legislativo apresentado esta semana ainda não é definitivo, uma vez que ainda vai entrar em discussão pública e só a 16 de Março será aprovada, em Conselho de Ministros, a sua versão final. Para além disso, as alterações a nível fiscal ainda terão de ser discutidas e aprovadas na Assembleia da República. Assim, as medidas agora apresentadas – que, aliás, têm vários detalhes ainda desconhecidos, já que não foram publicados quaisquer documentos com as propostas completas – ainda poderão vir a ser alteradas.
Mas, para já, as medidas apresentadas tornam claro que o Governo pretende reduzir a dimensão do mercado de alojamento local. Para além do incentivo à transição para o arrendamento habitacional, vai passar a ser proibida a concessão de novas licenças de alojamento local (à excepção daquelas que se destinem à exploração de alojamento rural em zonas do interior do país) e as licenças já existentes passarão a estar sujeitas a uma reavaliação periódica, de cinco em cinco anos, a começar em 2030.
Quanto ao incentivo fiscal, o apoio só tem dois requisitos definidos para que possa ser concedido aos proprietários que transfiram os alojamentos locais para o mercado de arrendamento habitacional. Assim, os proprietários só terão direito a uma isenção total da tributação sobre os rendimentos prediais, em sede de IRS, até ao final de Dezembro de 2030, desde que o imóvel tenha sido registado como estabelecimento de alojamento local até 31 de Dezembro de 2022 e que a transferência para o mercado de arrendamento seja feita até 31 de Dezembro de 2024.
Nos documentos já disponibilizados pelo Governo, em nenhuma parte se prevê que as rendas destes imóveis fiquem sujeitas a qualquer limite para beneficiarem desta isenção fiscal. Ao mesmo tempo, também não está definido um período mínimo de manutenção das casas no mercado de arrendamento para beneficiar desta isenção fiscal.
Isso mesmo admitiu o primeiro-ministro, António Costa, quando questionado sobre este ponto. "A taxa zero para quem opte por transferir o seu imóvel do alojamento local para o arrendamento habitacional é provisória, só até 2030, para compensar, temporariamente, a quebra de rendimentos que resulta de transferir um imóvel de uma actividade mais lucrativa para uma actividade que é menos rentável. É uma medida provisória, transitória e só até 2030. A partir de 2030, estes imóveis entrarão no regime normal de tributação e só manterá a taxa zero quem passar a ter o imóvel em regime de arrendamento acessível", esclareceu, durante a conferência de imprensa de apresentação do novo pacote legislativo.
Significa isto que os proprietários de alojamento local que coloquem as casas a arrendar para fins habitacionais vão beneficiar de um regime que, hoje, só é concedido a quem pratica rendas abaixo do mercado, ao mesmo tempo que terão um regime fiscal mais favorável do que quem pratica arrendamento de longa duração. Hoje, a taxa geral de IRS sobre os rendimentos prediais é de 28%, tornando-se sucessivamente mais baixa consoante o prazo dos contratos seja maior. No âmbito do pacote legislativo agora apresentado, o Governo propõe que a taxa geral baixe de 28% para 25% (para contratos até cinco anos). Para contratos entre cinco e dez anos, a taxa baixará de 23% para 15%; para prazos entre dez e 20 anos, a taxa é reduzida de 14% para 10%; para prazos superiores a 20 anos, a taxa é reduzida de 10% para 5%.
Há, ainda, o Programa de Arrendamento Acessível, que concede uma isenção total de IRS sobre os rendimentos prediais (como está previsto para os proprietários que transfiram imóveis do alojamento local para o arrendamento tradicional), mas com a condição de os proprietários praticarem rendas 20% abaixo da mediana do mercado, que é definida, para cada concelho e tipologia de casa, de acordo com os dados levantados periodicamente pelo Instituto Nacional de Estatística (INE).
Sem a imposição de limites, não é difícil antever o nível de rendas que poderá vir a ser cobrado por actuais proprietários de alojamento local, se os mesmos procurarem manter um nível idêntico de receitas ao que obtêm com a actividade de alojamento local. Segundo dados da AirDNA, plataforma que agrega e analisa todos os anúncios publicados nos principais portais de anúncio de casas em alojamento local, o preço médio por noite cobrado pelos alojamentos na cidade de Lisboa ronda, actualmente, os 108 euros. Já no Porto, é de cerca de 85 euros.
Mesmo assim, se tiver um nível significativo de adesão, a medida poderá dar um contributo importante para o aumento da oferta no mercado de arrendamento, independentemente do impacto que venha a ter sobre os valores das rendas. Actualmente, estão registados no Registo Nacional de Alojamento Local 109.580 alojamentos, dos quais 26.257 só no distrito de Lisboa, 13.241 no distrito do Porto e outros
2.3.21
Autarquias tentam novas soluções para estimular mercado de rendas acessíveis
Luisa Pinto, in Público on-line
Estratégia do Governo e municípios de reconverter alojamento local em arrendamento acessível está a falhar. Câmaras admitem apoiar construção nova para entrar neste segmento.
A fraca adesão dos proprietários de alojamento local (AL) aos programas municipais lançados para aumentar a oferta de habitação através de arrendamento a preço acessível levou a Câmara do Porto a indagar sobre a possibilidade de a comparticipação de 50% prevista pelo Governo neste programa poder estender-se a outros contratos de arrendamento, e não apenas àqueles que resultaram da reconversão do alojamento local. Trata-se de um sinal do fracasso desta estratégia do Governo, mas também uma pista para perceber como poderá vir a evoluir este programa.
A portaria que definiu a atribuição destes apoios, e que comporta também uma autorização de despesa dada ao Instituto de Habitação e de Reabilitação Urbana de nove milhões de euros para executar até 2022, entrou em vigor no dia 29 de Dezembro. As câmaras podem candidatar-se a uma comparticipação de metade da diferença entre o valor da renda mensal paga pelo município e o valor da renda mensal devida pelo subarrendatário no primeiro ano de contrato. Mas, “até à data”, conforme esclareceu fonte do Ministério da Habitação, “ainda não foi entregue nenhuma candidatura”. Mas, acrescenta, “já foi feito um pedido de esclarecimento por parte de um município ao IHRU”.
Trata-se do pedido de esclarecimento endereçado pelo município do Porto, através da sociedade Porto Vivo, como confirmou o PÚBLICO junto de fonte da autarquia. “É do nosso interesse que esta comparticipação sob a forma de apoio à renda seja atribuída relativamente a todos os imóveis abrangidos pelo programa Porto com Sentido, que não se direcciona apenas a imóveis afectos à exploração de alojamento local”, explicou a mesma fonte, acrescentando que durante o ano de 2020, e apesar das vantagens concedidas, apenas 20% dos imóveis afectos ao Programa Porto com Sentido são provenientes da actividade de alojamento local.
O programa de apoio a reconversão do alojamento local em arrendamento acessível é complementar aos apoios que os municípios podem obter através do 1.º Direito. Este programa destina-se aos municípios com programas específicos de conversão de arrendamento para subarrendamento a custos acessíveis, desde que os pedidos sejam apresentados até final deste ano.
Para além da Câmara do Porto, com o programa Porto com Sentido, também a Câmara de Lisboa tem o programa Renda Segura e a Câmara de Matosinhos tem o Matosinhos: Casa Acessível. Mas mesmo com a pandemia de covid-19 e a ausência de turismo a limitar o alojamento local, a verdade é que não houve muitos proprietários a fazerem a reconversão das suas unidades para o arrendamento dito tradicional, muito menos para arrendamento acessível.
Matosinhos, que lançou o seu programa apenas no final de 2020, teve o concurso aberto até 29 de Janeiro. Mas teve apenas dez contactos de eventuais interessados: oito proprietários de imóveis, dois de alojamento local e dois de mediadores imobiliários. Só dois proprietários avançaram com a candidatura, mas um deles desistiu a meio. A autarquia liderada por Luísa Salgueiro diz que, por enquanto, não vai solicitar apoios à reconversão do alojamento local, porque não tem nenhuma candidatura em curso. “Porventura os proprietários de AL estão esperançados numa retoma breve do sector, logo que a crise pandémica passe”, afirma fonte do município, que assegura que a autarquia contactou todos os proprietários de AL registados em Matosinhos.
Recorde-se que, de acordo com a lei, o arrendamento acessível deve ser feito por um prazo mínimo de cinco anos e assentar numa renda que fique 20% abaixo da mediana apurada pelo INE nas rendas de mercado. As contrapartidas dadas aos proprietários são várias: a isenção de tributação dos rendimentos prediais; a suspensão da tributação de mais -valias sobre os imóveis que se reconvertam de alojamento local para arrendamento habitacional e a sua isenção quando tal ocorra por um período mínimo de cinco anos consecutivos; a aplicação da taxa reduzida de IVA de 6% aos investimentos de construção ou reabilitação para habitação a custos acessíveis, ao abrigo do regime de habitação a custos controlados.
Municípios tentam outras medidas
Uma vez que a reconversão dos imóveis em AL está num compasso de espera, tanto Governo como municípios encetaram antes outra “corrida” com o objectivo de aumentar o parque habitacional a custos acessíveis. E neste aspecto tanto pode entrar a reabilitação e readaptação de imóveis já existentes, como é o caso da anunciada Bolsa Pública de Imóveis, anunciada pelo Governo, como já se assume, por parte dos municípios, a possibilidade de arrendar casas para subarrendar em empreendimentos construídos de raiz para esse fim.
Nos últimos dias de Dezembro, o executivo de Matosinhos aprovou uma alteração ao regulamento do seu programa de forma a acrescentar às habitações já existentes (como as casas devolutas ou as que estavam em AL) também as “habitações a edificar para os fins previstos no regulamento”. A autarquia liderada por Luísa Salgueiro justifica a alteração do regulamento “com o interesse manifestado por alguns promotores imobiliários, nomeadamente através de construção de novos fogos, com o intuito de afectação a este fim”.
De acordo com as informações avançadas ao PÚBLICO pelo município, foram quatro os promotores imobiliários que contactaram a Câmara de Matosinhos a manifestarem a intenção de construir imóveis para os colocar neste programa. Nesta fase, há já dois promotores imobiliários com intenções concretas de construção até 2023 de mais de 150 habitações e em breve vão ser assinados os contratos-promessa com o município.
Um dos promotores interessados, apurou o PÚBLICO, é a Nexity, que tem um projecto para o loteamento dos terrenos da antiga Facar, em Leça da Palmeira. A Câmara de Matosinhos prepara-se para viabilizar a construção de 100 habitações. De acordo com o regulamento, o contrato terá um prazo de arrendamento superior aos cinco anos definidos na lei, e necessariamente inferior a 30 anos, para cumprir o articulado do Código Civil. E no contrato-promessa deverá constar que as rendas que se aplicam na data da assinatura, correspondente à localização e às tipologias, podem sofrer alterações por aplicação do coeficiente de actualização de rendas publicado anualmente para o efeito. Assim, no momento da contratualização dos contratos de arrendamento poderão ser diferentes os valores da renda, assume fonte da autarquia.
No caso da Câmara do Porto, o executivo liderado por Rui Moreira pretende arrendar até 500 imóveis ao abrigo do programa Porto com Sentido e está para isso a preparar um novo concurso, que terá como novidade, disse ao PÚBLICO fonte do município, “a possibilidade de proceder a um adiantamento de rendas”, para permitir ao proprietário a realização de pequenas intervenções de renovação e beneficiação dos imóveis. Uma tentativa que também já foi feita por Fernando Medina, na Câmara de Lisboa, prevendo a possibilidade de pagar até três anos de renda adiantada.
Rui Moreira está também a preparar outro concurso para celebração de contratos-promessa de arrendamento habitacional, de imóveis localizados em áreas de reabilitação urbana, os quais serão, após a conclusão das respectivas obras de reabilitação ou edificação, convertidos em contratos de arrendamento definitivos.
A Câmara do Porto está disposta a realizar até 200 contratos-promessa, desde que seja apresentado, no mínimo, como comprovativo, um projecto de arquitectura aprovado. “Esta modalidade é um incentivo para os investidores e promotores potenciarem a oferta de arrendamento acessível na cidade. A par deste impulso, está a ser estudado um regime de redução de taxas urbanísticas e de licenciamento”, explica fonte do executivo. No caso dos contratos-promessa de arrendamento, permite-se a celebração, findas as obras de edificação ou reabilitação, de contratos de arrendamento até um período de dez anos, o que “conferirá estabilidade à rentabilidade futura dos imóveis”.
Estratégia do Governo e municípios de reconverter alojamento local em arrendamento acessível está a falhar. Câmaras admitem apoiar construção nova para entrar neste segmento.
A portaria que definiu a atribuição destes apoios, e que comporta também uma autorização de despesa dada ao Instituto de Habitação e de Reabilitação Urbana de nove milhões de euros para executar até 2022, entrou em vigor no dia 29 de Dezembro. As câmaras podem candidatar-se a uma comparticipação de metade da diferença entre o valor da renda mensal paga pelo município e o valor da renda mensal devida pelo subarrendatário no primeiro ano de contrato. Mas, “até à data”, conforme esclareceu fonte do Ministério da Habitação, “ainda não foi entregue nenhuma candidatura”. Mas, acrescenta, “já foi feito um pedido de esclarecimento por parte de um município ao IHRU”.
Trata-se do pedido de esclarecimento endereçado pelo município do Porto, através da sociedade Porto Vivo, como confirmou o PÚBLICO junto de fonte da autarquia. “É do nosso interesse que esta comparticipação sob a forma de apoio à renda seja atribuída relativamente a todos os imóveis abrangidos pelo programa Porto com Sentido, que não se direcciona apenas a imóveis afectos à exploração de alojamento local”, explicou a mesma fonte, acrescentando que durante o ano de 2020, e apesar das vantagens concedidas, apenas 20% dos imóveis afectos ao Programa Porto com Sentido são provenientes da actividade de alojamento local.
O programa de apoio a reconversão do alojamento local em arrendamento acessível é complementar aos apoios que os municípios podem obter através do 1.º Direito. Este programa destina-se aos municípios com programas específicos de conversão de arrendamento para subarrendamento a custos acessíveis, desde que os pedidos sejam apresentados até final deste ano.
Para além da Câmara do Porto, com o programa Porto com Sentido, também a Câmara de Lisboa tem o programa Renda Segura e a Câmara de Matosinhos tem o Matosinhos: Casa Acessível. Mas mesmo com a pandemia de covid-19 e a ausência de turismo a limitar o alojamento local, a verdade é que não houve muitos proprietários a fazerem a reconversão das suas unidades para o arrendamento dito tradicional, muito menos para arrendamento acessível.
Matosinhos, que lançou o seu programa apenas no final de 2020, teve o concurso aberto até 29 de Janeiro. Mas teve apenas dez contactos de eventuais interessados: oito proprietários de imóveis, dois de alojamento local e dois de mediadores imobiliários. Só dois proprietários avançaram com a candidatura, mas um deles desistiu a meio. A autarquia liderada por Luísa Salgueiro diz que, por enquanto, não vai solicitar apoios à reconversão do alojamento local, porque não tem nenhuma candidatura em curso. “Porventura os proprietários de AL estão esperançados numa retoma breve do sector, logo que a crise pandémica passe”, afirma fonte do município, que assegura que a autarquia contactou todos os proprietários de AL registados em Matosinhos.
Recorde-se que, de acordo com a lei, o arrendamento acessível deve ser feito por um prazo mínimo de cinco anos e assentar numa renda que fique 20% abaixo da mediana apurada pelo INE nas rendas de mercado. As contrapartidas dadas aos proprietários são várias: a isenção de tributação dos rendimentos prediais; a suspensão da tributação de mais -valias sobre os imóveis que se reconvertam de alojamento local para arrendamento habitacional e a sua isenção quando tal ocorra por um período mínimo de cinco anos consecutivos; a aplicação da taxa reduzida de IVA de 6% aos investimentos de construção ou reabilitação para habitação a custos acessíveis, ao abrigo do regime de habitação a custos controlados.
Municípios tentam outras medidas
Uma vez que a reconversão dos imóveis em AL está num compasso de espera, tanto Governo como municípios encetaram antes outra “corrida” com o objectivo de aumentar o parque habitacional a custos acessíveis. E neste aspecto tanto pode entrar a reabilitação e readaptação de imóveis já existentes, como é o caso da anunciada Bolsa Pública de Imóveis, anunciada pelo Governo, como já se assume, por parte dos municípios, a possibilidade de arrendar casas para subarrendar em empreendimentos construídos de raiz para esse fim.
Nos últimos dias de Dezembro, o executivo de Matosinhos aprovou uma alteração ao regulamento do seu programa de forma a acrescentar às habitações já existentes (como as casas devolutas ou as que estavam em AL) também as “habitações a edificar para os fins previstos no regulamento”. A autarquia liderada por Luísa Salgueiro justifica a alteração do regulamento “com o interesse manifestado por alguns promotores imobiliários, nomeadamente através de construção de novos fogos, com o intuito de afectação a este fim”.
De acordo com as informações avançadas ao PÚBLICO pelo município, foram quatro os promotores imobiliários que contactaram a Câmara de Matosinhos a manifestarem a intenção de construir imóveis para os colocar neste programa. Nesta fase, há já dois promotores imobiliários com intenções concretas de construção até 2023 de mais de 150 habitações e em breve vão ser assinados os contratos-promessa com o município.
Um dos promotores interessados, apurou o PÚBLICO, é a Nexity, que tem um projecto para o loteamento dos terrenos da antiga Facar, em Leça da Palmeira. A Câmara de Matosinhos prepara-se para viabilizar a construção de 100 habitações. De acordo com o regulamento, o contrato terá um prazo de arrendamento superior aos cinco anos definidos na lei, e necessariamente inferior a 30 anos, para cumprir o articulado do Código Civil. E no contrato-promessa deverá constar que as rendas que se aplicam na data da assinatura, correspondente à localização e às tipologias, podem sofrer alterações por aplicação do coeficiente de actualização de rendas publicado anualmente para o efeito. Assim, no momento da contratualização dos contratos de arrendamento poderão ser diferentes os valores da renda, assume fonte da autarquia.
No caso da Câmara do Porto, o executivo liderado por Rui Moreira pretende arrendar até 500 imóveis ao abrigo do programa Porto com Sentido e está para isso a preparar um novo concurso, que terá como novidade, disse ao PÚBLICO fonte do município, “a possibilidade de proceder a um adiantamento de rendas”, para permitir ao proprietário a realização de pequenas intervenções de renovação e beneficiação dos imóveis. Uma tentativa que também já foi feita por Fernando Medina, na Câmara de Lisboa, prevendo a possibilidade de pagar até três anos de renda adiantada.
Rui Moreira está também a preparar outro concurso para celebração de contratos-promessa de arrendamento habitacional, de imóveis localizados em áreas de reabilitação urbana, os quais serão, após a conclusão das respectivas obras de reabilitação ou edificação, convertidos em contratos de arrendamento definitivos.
A Câmara do Porto está disposta a realizar até 200 contratos-promessa, desde que seja apresentado, no mínimo, como comprovativo, um projecto de arquitectura aprovado. “Esta modalidade é um incentivo para os investidores e promotores potenciarem a oferta de arrendamento acessível na cidade. A par deste impulso, está a ser estudado um regime de redução de taxas urbanísticas e de licenciamento”, explica fonte do executivo. No caso dos contratos-promessa de arrendamento, permite-se a celebração, findas as obras de edificação ou reabilitação, de contratos de arrendamento até um período de dez anos, o que “conferirá estabilidade à rentabilidade futura dos imóveis”.
20.11.20
Alojamento Local teve em Setembro o melhor mês desde o início da pandemia
Tanto nos mercados de Lisboa e do Porto, o mês de Setembro foi aquele em que o sector do Alojamento Local teve o melhor desempenho desde o início da pandemia. Ainda assim, as taxas de ocupação ficaram-se pelos 20%. Os dados foram apurados pela Confidencial Imobiliário, que mensalmente apura o índice SIR-Alojamento Local, considerando os apartamentos de tipologia T0 e T1 com registo de AL listados nas plataformas de reserva e que exibem actividade de vendas e ocupação regulares.
No mês de Setembro, a taxa média de ocupação em Lisboa atingiu 24% em Lisboa e 26% no Porto, ambos em máximos desde Abril. O mesmo acontece com o RevPAR, a receita por quarto disponível, e que atinge 17 euros em Lisboa e 16 euros no Porto.
Estes valores contrastam de forma gritante com os que foram apurados em Setembro de 2019. Nesse mês a ocupação no Porto ascendia a 73% com um RevPAR de 56 euros, enquanto em Lisboa a ocupação ascendia a 60% e o RevPAR a 53 euros. Em ambos os mercados, o volume de negócios em Setembro de 2019 rondou sete milhões euros.
Recorde-se que desde Abril, a ocupação atingiu um mínimo de 3% no Porto (Maio) e 4% em Lisboa (Junho), com RevPAR mínimos de, respectivamente, 5 euros e 3 euros.
Ainda de acordo com o Confidencial Imobiliário, a cidade de Lisboa registou 18.500 noites vendidas durante o mês de Setembro, e o Porto 17.200 noites, “atingindo-se volumes de negócio de 1,4 milhões de euros e de 1,1 milhões de euros, respectivamente”. Até agora o pior mês para o sector foi Junho, no qual Lisboa registou um mínimo de 3.800 noites vendidas e cerca de 306 mil euros transaccionados, e o Porto seis mil noites vendidas e 417,6 mil euros facturados.
A diária média dos alojamentos em oferta situa-se agora nos patamares mais baixos desde início da pandemia, fixando-se em 77 euros em Lisboa e em 66 euros no Porto. Em Setembro de 2019 as diárias médias dos AL em oferta atingiam então 91 euros em Lisboa e 78 euros no Porto.
No mês de Setembro, a taxa média de ocupação em Lisboa atingiu 24% em Lisboa e 26% no Porto, ambos em máximos desde Abril. O mesmo acontece com o RevPAR, a receita por quarto disponível, e que atinge 17 euros em Lisboa e 16 euros no Porto.
Estes valores contrastam de forma gritante com os que foram apurados em Setembro de 2019. Nesse mês a ocupação no Porto ascendia a 73% com um RevPAR de 56 euros, enquanto em Lisboa a ocupação ascendia a 60% e o RevPAR a 53 euros. Em ambos os mercados, o volume de negócios em Setembro de 2019 rondou sete milhões euros.
Recorde-se que desde Abril, a ocupação atingiu um mínimo de 3% no Porto (Maio) e 4% em Lisboa (Junho), com RevPAR mínimos de, respectivamente, 5 euros e 3 euros.
Ainda de acordo com o Confidencial Imobiliário, a cidade de Lisboa registou 18.500 noites vendidas durante o mês de Setembro, e o Porto 17.200 noites, “atingindo-se volumes de negócio de 1,4 milhões de euros e de 1,1 milhões de euros, respectivamente”. Até agora o pior mês para o sector foi Junho, no qual Lisboa registou um mínimo de 3.800 noites vendidas e cerca de 306 mil euros transaccionados, e o Porto seis mil noites vendidas e 417,6 mil euros facturados.
A diária média dos alojamentos em oferta situa-se agora nos patamares mais baixos desde início da pandemia, fixando-se em 77 euros em Lisboa e em 66 euros no Porto. Em Setembro de 2019 as diárias médias dos AL em oferta atingiam então 91 euros em Lisboa e 78 euros no Porto.
29.10.20
Norte com maior adesão à linha para microempresas do turismo
Luís Villalobos, in Público on-line
Linha de apoio à tesouraria para microempresas do turismo financiou sector em 52,2 milhões de euros, dos quais quase dez milhões correspondem à segunda fase, que prevê parte do apoio a fundo perdido. Ahresp elogia, mas pede mudanças neste apoio e novas medidas.A região norte foi a que mais dinheiro recebeu da linha de apoio à tesouraria para microempresas do turismo - Covid-19, lançada logo em Março, com 15,3 milhões de euros financiados até agora (29,3% do total). Segue-se a Área Metropolitana de Lisboa com 13,3 milhões (25,4%), a região centro com 10,3 milhões (19,3%), e o Algarve com 6,1 milhões de euros (11,7%).
Ao todo, de acordo com os dados do Turismo de Portugal, já foram pagos 52,2 milhões de euros a empresas deste sector, um dos mais atingidos pela pandemia, havendo ainda outros 37,8 milhões disponíveis para mais financiamento. Inicialmente, linha era composta por 60 milhões, mas teve um reforço de 30 milhões há cerca de dois meses, no âmbito das medidas do Programa de Estabilização Económica e Social (PEES).
As mudanças não foram só no reforço das verbas disponíveis, mas também nas regras, havendo melhores condições do apoio. Com a segunda fase, passou também a ser possível receber 20% da verba a fundo perdido, “desde que, à data de 30 Junho 2021, se demonstre a manutenção do número de postos de trabalho existentes na empresa em 29 Fevereiro 2020”.
De resto, mantiveram-se outras condições, como o prazo de três anos da operação (incluindo um de carência), a ausência de juros e a necessidade de fiança pessoal de um sócio da sociedade. Passou também a ser preciso demonstrar que a empresa está em “actividade efectiva” e terá se manter-se em funcionamento “durante todo o período de reembolso do financiamento concedido”. O valor máximo por candidatura mantém-se nos 20 mil euros (750 euros mensais por trabalhador, multiplicado pelo período de três meses).
Linha de apoio ao turismo alargada a salas de espectáculos, cinemas e diversão itinerante
A predominância do Norte em termos de apoio recebido nota-se ainda mais nesta segunda fase, com três milhões registados, o que equivale a 32,3% dos 9,4 milhões de euros de financiamentos que foram aprovados e entregues nos últimos dois meses, cabendo depois 2,7 milhões à região de Lisboa (28,8%).
Em termos de sectores, é o da restauração o que mais se destaca, com 30,8 milhões de euros já financiados, o que equivale a 59% do total. Segue-se o alojamento, com 11,5 milhões, e as agências de viagens com 3,2 milhões. Até agora, já foram finalizados 6758 processos de empresas, ligadas a 23.974 postos de trabalho.
As empresas que já tenham recorrido a este apoio na primeira fase também poderão beneficiar da componente de 20% a fundo perdido introduzida na segunda fase. Por outro lado, de acordo com as regras em vigor, essas empresas também podem, “depois de recebido o montante de apoio financeiro” que solicitaram, apresentar “uma nova candidatura para reforço do financiamento”, o que eleva assim o montante máximo para o total de 40 mil euros.
De acordo com as informações prestadas ao PÚBLICO pelo Turismo de Portugal, “todas as empresas que se candidataram à segunda fase da linha manifestaram o seu interesse em beneficiar do prémio” de 20% a fundo perdido. Da mesma forma, “há também um conjunto de empresas que não sentiram necessidade de recorrer ao apoio da segunda fase mas já manifestaram vontade em beneficiar do prémio referente ao valor solicitado na primeira fase”.
PE: Turismo deve integrar medidas coordenadas da UE de resposta à crise
Entre os elogios e as preocupações
Por parte da Ahresp - Associação da Hotelaria, Restauração e Similares de Portugal, a sua secretária-geral, Ana Jacinto, considera que esta linha foi a que melhor respondeu às necessidades de reforço de tesouraria das empresas, nomeadamente por ser um “processo de acesso simples, sem intervenção da banca”. No entanto, recorda que sempre defendeu que são precisos incentivos não reembolsáveis em vez de empréstimos.
Está a criar-se, sublinha, “uma preocupante situação de sobreendividamento, que no curto prazo e no período crítico da retoma vai gerar estrangulamentos de tesouraria, pois as empresas não terão capacidade, por ausência de volume de negócio, para fazer face a todas as suas responsabilidades”.
De acordo com o inquérito de Agosto feito por esta associação, cerca de 58% das empresas não recorreu a linhas de apoio, e, das 41% empresas que o fizeram, a linha de apoio do Turismo de Portugal foi a mais referenciada (43,9%).
Melhor mês do turismo perde 312 milhões só no alojamento
Verifica-se, diz Ana Jacinto, “uma enorme resistência em recorrer a financiamentos, pela simples razão das empresas não conseguirem ter estabilidade e segurança quanto à sustentabilidade dos seus negócios no curto e no médio prazo, não querendo por isso criar situações de endividamento”. E, não obstante o reconhecimento da importância desta linha de apoio, a dirigente da Ahresp aponta várias situações que diz estarem a limitar a sua utilização.
Uma é a exclusão das empresas de pequena dimensão, a que acresce o facto de não se poder alterar o respectivo estatuto no decorrer de um exercício. Ou seja, uma pequena empresa que perca trabalhadores e volume de negócios para o nível de microempresa, só pode mudar esse estatuto em 2021.
Sobre a obrigatoriedade da manutenção dos empregos para aceder aos 20% do fundo perdido, Ana Jacinto diz que isso é “um constrangimento objectivo” pois as empresas, “sem mais apoios, muito dificilmente conseguirão manter a totalidade dos postos de trabalho”.
“Face ao período crítico que as empresas da restauração e do alojamento vão atravessar nos próximos cinco meses, é da maior urgência uma revisão dos apoios existentes, pois sem o reforço directo à tesouraria das empresas através de incentivos não reembolsáveis, iremos assistir à destruição em massa de empresas e de milhares de postos de trabalho”, defende.
Por parte da ALEP - Associação do Alojamento Local em Portugal, esta linha é vista como “fundamental” para o sector. “É a única linha de apoio disponível para empresários em nome individual sem contabilidade organizada que constituem a maioria do AL”, além de deter “um processo muito simples de candidatura”, refere o seu presidente, Eduardo Miranda.
“Quem recorreu a primeira fase ganhou um fôlego de alguns meses e antes de pedir mais empréstimo, mesmo com parte a fundo perdido, vai reflectir e só o faz quando for mesmo necessário”, diz este responsável. Por outro lado, “aqueles que não se candidataram à primeira fase tomaram esta decisão porque tinham algumas reservas pessoais e queriam aguardar ao máximo antes de recorrer a empréstimos”. Agora, “tendo em vista a evolução negativa do estado de saúde e consequentemente da actividade turística, esta linha vai ser novamente essencial no Inverno quando muitos vão precisar recorrer de novo ao apoio”.
Entre Abril e Junho, a redução média das receitas foi da ordem dos 70% nestes dois sectores, muito ligados aos pequenos negócios familiares. Na proposta de Orçamento do Estado para 2021, o Governo diz que o impacto do covid-19 no sector do turismo foi “particularmente grave sobretudo nas organizações de menor dimensão, nomeadamente nas microempresas, que representam cerca de 95% do sector”.
Já o Banco de Portugal, numa análise recente, destacou que se verifica uma “maior especialização da economia portuguesa face à área do euro no sector do alojamento e restauração”, o que, por sua vez, “implica uma maior vulnerabilidade ao impacto da pandemia.
Por parte da Ahresp - Associação da Hotelaria, Restauração e Similares de Portugal, a sua secretária-geral, Ana Jacinto, considera que esta linha foi a que melhor respondeu às necessidades de reforço de tesouraria das empresas, nomeadamente por ser um “processo de acesso simples, sem intervenção da banca”. No entanto, recorda que sempre defendeu que são precisos incentivos não reembolsáveis em vez de empréstimos.
Está a criar-se, sublinha, “uma preocupante situação de sobreendividamento, que no curto prazo e no período crítico da retoma vai gerar estrangulamentos de tesouraria, pois as empresas não terão capacidade, por ausência de volume de negócio, para fazer face a todas as suas responsabilidades”.
De acordo com o inquérito de Agosto feito por esta associação, cerca de 58% das empresas não recorreu a linhas de apoio, e, das 41% empresas que o fizeram, a linha de apoio do Turismo de Portugal foi a mais referenciada (43,9%).
Melhor mês do turismo perde 312 milhões só no alojamento
Verifica-se, diz Ana Jacinto, “uma enorme resistência em recorrer a financiamentos, pela simples razão das empresas não conseguirem ter estabilidade e segurança quanto à sustentabilidade dos seus negócios no curto e no médio prazo, não querendo por isso criar situações de endividamento”. E, não obstante o reconhecimento da importância desta linha de apoio, a dirigente da Ahresp aponta várias situações que diz estarem a limitar a sua utilização.
Uma é a exclusão das empresas de pequena dimensão, a que acresce o facto de não se poder alterar o respectivo estatuto no decorrer de um exercício. Ou seja, uma pequena empresa que perca trabalhadores e volume de negócios para o nível de microempresa, só pode mudar esse estatuto em 2021.
Sobre a obrigatoriedade da manutenção dos empregos para aceder aos 20% do fundo perdido, Ana Jacinto diz que isso é “um constrangimento objectivo” pois as empresas, “sem mais apoios, muito dificilmente conseguirão manter a totalidade dos postos de trabalho”.
“Face ao período crítico que as empresas da restauração e do alojamento vão atravessar nos próximos cinco meses, é da maior urgência uma revisão dos apoios existentes, pois sem o reforço directo à tesouraria das empresas através de incentivos não reembolsáveis, iremos assistir à destruição em massa de empresas e de milhares de postos de trabalho”, defende.
Por parte da ALEP - Associação do Alojamento Local em Portugal, esta linha é vista como “fundamental” para o sector. “É a única linha de apoio disponível para empresários em nome individual sem contabilidade organizada que constituem a maioria do AL”, além de deter “um processo muito simples de candidatura”, refere o seu presidente, Eduardo Miranda.
“Quem recorreu a primeira fase ganhou um fôlego de alguns meses e antes de pedir mais empréstimo, mesmo com parte a fundo perdido, vai reflectir e só o faz quando for mesmo necessário”, diz este responsável. Por outro lado, “aqueles que não se candidataram à primeira fase tomaram esta decisão porque tinham algumas reservas pessoais e queriam aguardar ao máximo antes de recorrer a empréstimos”. Agora, “tendo em vista a evolução negativa do estado de saúde e consequentemente da actividade turística, esta linha vai ser novamente essencial no Inverno quando muitos vão precisar recorrer de novo ao apoio”.
Entre Abril e Junho, a redução média das receitas foi da ordem dos 70% nestes dois sectores, muito ligados aos pequenos negócios familiares. Na proposta de Orçamento do Estado para 2021, o Governo diz que o impacto do covid-19 no sector do turismo foi “particularmente grave sobretudo nas organizações de menor dimensão, nomeadamente nas microempresas, que representam cerca de 95% do sector”.
Já o Banco de Portugal, numa análise recente, destacou que se verifica uma “maior especialização da economia portuguesa face à área do euro no sector do alojamento e restauração”, o que, por sua vez, “implica uma maior vulnerabilidade ao impacto da pandemia.
19.10.20
Rui saiu dos bombeiros e foi viver para a rua
Tomás Guerreiro, in JN
Rui era funcionário dos bombeiros de Setúbal. Em pânico com a covid-19, diz que decidiu demitir-se, ficando sem direito a subsídio de desemprego. Ficou na rua e, após meio ano, está num centro de acolhimento de emergência social.Nasceu em Lisboa, viveu no Funchal, mas foi em Braga que tentou recomeçar a vida, depois de se demitir. Divorciado, é pai de três filhos e avô de duas netas. Escreve um livro há 11 anos, "Amar-te-ei depois de amanhã", que está agora para revisão na editora.
Foi em Braga, após demitir-se, que alugou um quarto num alojamento local, até ficar sem dinheiro. Várias tentativas frustradas de encontrar emprego, sem subsídio de desemprego e um rendimento social de inserção de 189.66 euros, Rui rapidamente ficou sem dinheiro para sobreviver. "A Segurança Social disse que ia arranjar solução", conta o homem com 50 anos. A solução demorou e a Segurança Social, sem vagas nos centros de acolhimento de emergência social, suportou-lhe a renda do alojamento local durante dois meses.
Estava num quarto privado, passou para um dormitório com nove camas e seis pessoas. A Segurança Social conseguiu, finalmente, transferi-lo para um centro de acolhimento, sobre o qual Rui comenta: "As condições são boas, mas há muita gente problemática". O Rendimento Social de Inserção foi cancelado após a entrada no Centro de Acolhimento, pelo que não tem dinheiro.
19.8.20
Entre a habitação social e o mercado: quando a casa é uma luta sem chão e sem tecto
Marina Correia Pinto (texto), Paulo Pimenta (fotografia), in Público on-line
Jorge e Maria da Conceição têm ordem de saída e não sabem para onde ir, Vítor Araújo receia perder o espaço sem água nem luz a que chama casa. Para eles, nem habitação social nem mercado são solução. Suspensão dos despejos termina em Setembro. Pedidos de ajuda não param de chegar à
Associação de Inquilinos
Primeiro foi a tristeza. Uma mensagem da Porto Vivo – Sociedade de Reabilitação Urbana trazia a notícia temida por Vítor Araújo: a sua candidatura a uma das 14 casas da Sé com rendas acessíveis tinha sido excluída da fase de sorteio. Depois, já vazio de esperança, esbarrou na revolta. Em páginas de jornal, uma notícia da cerimónia de entrega das chaves aos contemplados com as habitações da Câmara do Porto mostrava ao homem de 58 anos uma das vencedoras: uma mulher de 26 incapaz de sair de casa dos pais e conseguir a sua autonomia num mercado onde os preços se revelam inacessíveis. “Quando percebi que tinha sido excluído pensei: ‘ok, alguém está pior do que eu.’ Mas depois percebo que uma pessoa que tinha um tecto foi escolhida enquanto eu continuo aqui…”
Aqui é entre quatro paredes enegrecidas de humidade, debaixo de um tecto onde a chuva entra, num exíguo espaço sem água nem electricidade. No Porto. Vítor Araújo repete uma e outra vez não estar contra a entrega de uma habitação àquela jovem: “Todos temos direito a uma casa, é o que diz a Constituição.” Mas numa escala de prioridades, sonhava que alguém a viver limitado à sobrevivência, como ele, pudesse chegar à frente desta vez. Sobretudo quando a autarquia lhe disse por seis vezes que as portas da habitação social estavam fechadas para ele, quando o Estado nem lhe respondeu aos dois pedidos de habitação feitos, quando o mercado privado tem preços incomportáveis para quem ganha um salário mínimo. E quando a não-casa onde vive pode ser demolida a qualquer momento e transformá-lo numa espécie de não-cidadão: sem direito a um tecto. “As casas a preços acessíveis eram a minha última esperança. Estou muito atrapalhado. Vivo aqui nestas condições e de um dia para o outro posso nem isto ter…”Vítor Araújo é o último morador da ilha do Cruzinho, na Rua do Campo Alegre. Bairro operário onde cresceu e viveu boa parte da vida o jornalista e investigador da história do Porto Germano Silva, o Cruzinho foi sinónimo de comunidade forte durante décadas. Em 2017, o proprietário comunicou aos inquilinos o plano de demolir o espaço para ali erguer um prédio. Todos teriam de sair. Assim aconteceu, pouco a pouco, até ao fim de 2018: foram-se as pessoas, emparedaram-se as portas, cresceram ervas daninhas e acumulou-se lixo. No cimo do corredor, porém, ficou Vítor Araújo. Sem um contrato formal, apesar de ali ter chegado pela primeira vez em 1999. Sem ter para onde ir.
A angústia de não achar uma solução é familiar na Associação de Inquilinos do Norte de Portugal. A pandemia de covid-19 suspendeu os atendimentos presenciais até Maio e obrigou, depois disso, a reduzir o número de consultas. Mariana Martins, uma das quatro advogadas que presta apoio a inquilinos, faz actualmente sete a oito atendimentos por manhã, duas manhãs por semana. Uma média semelhante à dos outros profissionais. Contas feitas, atendem entre 224 e 256 pessoas por mês.
“Reduzimos por uma questão de segurança. Mas já há muitos pedidos, não há uma redução [relativamente ao período pré-covid]. Quem liga hoje já só consegue consulta daqui a um mês”, conta ao PÚBLICO a advogada. Até Março, chegavam à Associação de Inquilinos cerca de 500 pedidos de ajuda por mês. O problema, antes como agora, é quase sempre o mesmo: senhorios a opor-se à renovação do contrato. Um “jogo”, considera Mariana Martins, que “em 90% dos casos nem tem como objectivo a renúncia do contrato, mas apenas conseguir um aumento da renda”.
"Reduzimos [o número de consultas] por uma questão de segurança. Mas já há muitos pedidos, não há uma redução [relativamente ao período pré-covid]. Quem liga hoje já só consegue consulta daqui a um mês” Mariana Martins, advogada da Associação de Inquilinos do Norte de Portugal
“Não temos solução”
Não é o caso de Jorge Carvalho e Maria da Conceição. Em Novembro de 2019, inesperadamente, foram convocados para uma reunião com um advogado: o senhorio havia falecido e os herdeiros tinham outros planos para o prédio onde habitam há 13 anos. Anunciaram a cessação dos contratos de arrendamento, e tinham até Maio para sair. O contrato de um ano, renovado de forma automática, nada diz sobre cessação – nem tempos de aviso para isso acontecer. Eles ficaram perdidos.
Jorge Carvalho trabalha seis dias por semana, na empresa responsável pela limpeza das ruas da cidade. Recebe o salário mínimo e um subsídio por fazer noites – junta cerca de 700 euros por mês. Maria da Conceição abandonou o trabalho há cerca de cinco anos e nunca mais conseguiu voltar. “Tomara eu poder…”, lamenta enquanto mostra o extenso relatório médico: doença pulmonar obstrutiva, asma, hipertensão, depressão. Já tentou a reforma antecipada, mas sem sucesso. Não tem qualquer rendimento.
Como Vítor Araújo, também eles caem num vazio onde não encontram resposta: a empresa municipal Domus Social recusou a candidatura por quatro vezes, o mercado privado não está ao alcance. Terão a mais para uma das soluções e a menos para a outra. Na Segurança Social fizeram-lhes a promessa de um apoio para alimentos e medicação – mas também esse tarda a chegar. “Sinto-me abandonado”, pronuncia Jorge Carvalho, “nascido e criado em Santo Ildefonso”.
Antes de serem protagonistas desta história, viveram-na como espectadores. “Aqui na Rua do Pinheiro tudo se conhecia. Era a rua cheia, tudo daqui”, vai dizendo o homem de 57 anos num sopro de energia de quem recorda o pretérito feliz. “Agora é só alojamentos [locais]. Os moradores foram todos embora.”
Cruzinho vai ter residência de estudantes
Vítor Araújo assistiu ao mesmo na sua ilha. Desde 2018, o senhorio já prometeu realojá-lo em vários locais: em troca, teria de assinar um papel dizendo prescindir de qualquer direito quanto ao número 15 do Cruzinho. “Mas esse documento vem sempre antes do contrato do novo espaço”, lamenta. O último telefonema veio no início do mês, mas foram minutos de conversa sem qualquer consequência. Dias depois, uma máquina estava em frente à sua porta e perfurava o chão. “Disseram que estavam a ver a estabilidade do solo”, conta. “Sinto que algo está para acontecer.”
Na Câmara do Porto deu entrada um Pedido de Informação Prévia (PIP) que prevê a “construção de um edifício destinado a comércio e serviços (residência de estudantes e ginásio) e ainda o reperfilamento da Rua do Bom Sucesso e execução de arruamento de ligação entre a Rua Barbosa du Bocage e a Rua de Rodrigues Lobo”, informa o gabinete de comunicação da autarquia.
Rui Moreira chegou a admitir a hipótese de a autarquia comprar aquele bairro, mas além daquela ser uma “área não sujeita ao exercício do direito de preferência”, a avaliação municipal no valor de “cerca de 1,1 milhões de euros era muito inferior às ofertas que os proprietários teriam”. Sem final feliz à vista, Jorge Carvalho promete resistência. “Vou deixar ir para tribunal, não tenho para onde ir”, diz de olhos baixos. “Estou desesperado…” A companheira ouve e jura não arredar pé. Se forem tirados à força, juram abancar bem perto dali: “À porta da Câmara do Porto.” Vítor Araújo já não sabe ao que se agarrar. “Estou cansado”, admite, à entrada da casa sem água nem luz onde pernoita e teme perder. “A minha última esperança eram as casas a preço acessível…”
Jorge e Maria da Conceição têm ordem de saída e não sabem para onde ir, Vítor Araújo receia perder o espaço sem água nem luz a que chama casa. Para eles, nem habitação social nem mercado são solução. Suspensão dos despejos termina em Setembro. Pedidos de ajuda não param de chegar à
Associação de Inquilinos
Primeiro foi a tristeza. Uma mensagem da Porto Vivo – Sociedade de Reabilitação Urbana trazia a notícia temida por Vítor Araújo: a sua candidatura a uma das 14 casas da Sé com rendas acessíveis tinha sido excluída da fase de sorteio. Depois, já vazio de esperança, esbarrou na revolta. Em páginas de jornal, uma notícia da cerimónia de entrega das chaves aos contemplados com as habitações da Câmara do Porto mostrava ao homem de 58 anos uma das vencedoras: uma mulher de 26 incapaz de sair de casa dos pais e conseguir a sua autonomia num mercado onde os preços se revelam inacessíveis. “Quando percebi que tinha sido excluído pensei: ‘ok, alguém está pior do que eu.’ Mas depois percebo que uma pessoa que tinha um tecto foi escolhida enquanto eu continuo aqui…”
Aqui é entre quatro paredes enegrecidas de humidade, debaixo de um tecto onde a chuva entra, num exíguo espaço sem água nem electricidade. No Porto. Vítor Araújo repete uma e outra vez não estar contra a entrega de uma habitação àquela jovem: “Todos temos direito a uma casa, é o que diz a Constituição.” Mas numa escala de prioridades, sonhava que alguém a viver limitado à sobrevivência, como ele, pudesse chegar à frente desta vez. Sobretudo quando a autarquia lhe disse por seis vezes que as portas da habitação social estavam fechadas para ele, quando o Estado nem lhe respondeu aos dois pedidos de habitação feitos, quando o mercado privado tem preços incomportáveis para quem ganha um salário mínimo. E quando a não-casa onde vive pode ser demolida a qualquer momento e transformá-lo numa espécie de não-cidadão: sem direito a um tecto. “As casas a preços acessíveis eram a minha última esperança. Estou muito atrapalhado. Vivo aqui nestas condições e de um dia para o outro posso nem isto ter…”Vítor Araújo é o último morador da ilha do Cruzinho, na Rua do Campo Alegre. Bairro operário onde cresceu e viveu boa parte da vida o jornalista e investigador da história do Porto Germano Silva, o Cruzinho foi sinónimo de comunidade forte durante décadas. Em 2017, o proprietário comunicou aos inquilinos o plano de demolir o espaço para ali erguer um prédio. Todos teriam de sair. Assim aconteceu, pouco a pouco, até ao fim de 2018: foram-se as pessoas, emparedaram-se as portas, cresceram ervas daninhas e acumulou-se lixo. No cimo do corredor, porém, ficou Vítor Araújo. Sem um contrato formal, apesar de ali ter chegado pela primeira vez em 1999. Sem ter para onde ir.
A angústia de não achar uma solução é familiar na Associação de Inquilinos do Norte de Portugal. A pandemia de covid-19 suspendeu os atendimentos presenciais até Maio e obrigou, depois disso, a reduzir o número de consultas. Mariana Martins, uma das quatro advogadas que presta apoio a inquilinos, faz actualmente sete a oito atendimentos por manhã, duas manhãs por semana. Uma média semelhante à dos outros profissionais. Contas feitas, atendem entre 224 e 256 pessoas por mês.
“Reduzimos por uma questão de segurança. Mas já há muitos pedidos, não há uma redução [relativamente ao período pré-covid]. Quem liga hoje já só consegue consulta daqui a um mês”, conta ao PÚBLICO a advogada. Até Março, chegavam à Associação de Inquilinos cerca de 500 pedidos de ajuda por mês. O problema, antes como agora, é quase sempre o mesmo: senhorios a opor-se à renovação do contrato. Um “jogo”, considera Mariana Martins, que “em 90% dos casos nem tem como objectivo a renúncia do contrato, mas apenas conseguir um aumento da renda”.
"Reduzimos [o número de consultas] por uma questão de segurança. Mas já há muitos pedidos, não há uma redução [relativamente ao período pré-covid]. Quem liga hoje já só consegue consulta daqui a um mês” Mariana Martins, advogada da Associação de Inquilinos do Norte de Portugal
“Não temos solução”
Não é o caso de Jorge Carvalho e Maria da Conceição. Em Novembro de 2019, inesperadamente, foram convocados para uma reunião com um advogado: o senhorio havia falecido e os herdeiros tinham outros planos para o prédio onde habitam há 13 anos. Anunciaram a cessação dos contratos de arrendamento, e tinham até Maio para sair. O contrato de um ano, renovado de forma automática, nada diz sobre cessação – nem tempos de aviso para isso acontecer. Eles ficaram perdidos.
A pandemia foi para o casal drama e alívio: com a suspensão de todos os despejos, ganharam oxigénio por mais um tempo. Mas a aproximação do fim de Setembro, data até à qual o Governo decretou essa medida extraordinária, voltou a trazer insónias ao número 85 da Rua do Pinheiro. “Não temos solução, não sabemos o que fazer…”
Como Vítor Araújo, também eles caem num vazio onde não encontram resposta: a empresa municipal Domus Social recusou a candidatura por quatro vezes, o mercado privado não está ao alcance. Terão a mais para uma das soluções e a menos para a outra. Na Segurança Social fizeram-lhes a promessa de um apoio para alimentos e medicação – mas também esse tarda a chegar. “Sinto-me abandonado”, pronuncia Jorge Carvalho, “nascido e criado em Santo Ildefonso”.
Antes de serem protagonistas desta história, viveram-na como espectadores. “Aqui na Rua do Pinheiro tudo se conhecia. Era a rua cheia, tudo daqui”, vai dizendo o homem de 57 anos num sopro de energia de quem recorda o pretérito feliz. “Agora é só alojamentos [locais]. Os moradores foram todos embora.”
Cruzinho vai ter residência de estudantes
Vítor Araújo assistiu ao mesmo na sua ilha. Desde 2018, o senhorio já prometeu realojá-lo em vários locais: em troca, teria de assinar um papel dizendo prescindir de qualquer direito quanto ao número 15 do Cruzinho. “Mas esse documento vem sempre antes do contrato do novo espaço”, lamenta. O último telefonema veio no início do mês, mas foram minutos de conversa sem qualquer consequência. Dias depois, uma máquina estava em frente à sua porta e perfurava o chão. “Disseram que estavam a ver a estabilidade do solo”, conta. “Sinto que algo está para acontecer.”
Na Câmara do Porto deu entrada um Pedido de Informação Prévia (PIP) que prevê a “construção de um edifício destinado a comércio e serviços (residência de estudantes e ginásio) e ainda o reperfilamento da Rua do Bom Sucesso e execução de arruamento de ligação entre a Rua Barbosa du Bocage e a Rua de Rodrigues Lobo”, informa o gabinete de comunicação da autarquia.
Rui Moreira chegou a admitir a hipótese de a autarquia comprar aquele bairro, mas além daquela ser uma “área não sujeita ao exercício do direito de preferência”, a avaliação municipal no valor de “cerca de 1,1 milhões de euros era muito inferior às ofertas que os proprietários teriam”. Sem final feliz à vista, Jorge Carvalho promete resistência. “Vou deixar ir para tribunal, não tenho para onde ir”, diz de olhos baixos. “Estou desesperado…” A companheira ouve e jura não arredar pé. Se forem tirados à força, juram abancar bem perto dali: “À porta da Câmara do Porto.” Vítor Araújo já não sabe ao que se agarrar. “Estou cansado”, admite, à entrada da casa sem água nem luz onde pernoita e teme perder. “A minha última esperança eram as casas a preço acessível…”
29.7.20
Apoio do Estado à reconversão de alojamento local dura no máximo cinco anos
Luís Villalobos, in Público on-line
Medida do PEES está prestes a ir a Conselho de Ministros, mas depois de entrar em vigor ainda será preciso dar tempo ao Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana para elaborar o regulamento.
O apoio financeiro do Estado dedicado à reconversão de um alojamento local (AL) para arrendamento acessível vai ser concedido “por um período máximo de cinco anos”. Esta é uma das condições de apoio que estão contempladas no projecto de decreto-lei que o Governo quer aprovar em Conselho de Ministros nas próximas semanas, ou mesmo já esta quinta-feira.
De acordo com a proposta legislativa a que o PÚBLICO teve acesso, a medida, que faz parte do Programa de Estabilização Económica e Social (PEES), entrará em vigor logo no dia a seguir à sua publicação, mas, depois, haverá ainda um compasso de espera até à sua efectivação, que não pode superar os dois meses.
Isto porque, nesse período, o Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU), que irá gerir a atribuição das verbas, terá ainda de elaborar o regulamento que enquadrará as candidaturas.
Intitulado Voltar a Habitar, este programa de apoio propõe-se ajudar financeiramente “as entidades com competência para arrendar habitações, no âmbito dos programas municipais de oferta habitacional para arrendamento a custos acessíveis”, como é o caso do Renda Segura, em Lisboa, ligado ao Renda Acessível, e do Porto com Sentido, na cidade do Porto.
Quando foi apresentado o PEES, o Governo explicou que o apoio consistia na comparticipação a 50%, por parte do Estado, da diferença entre a renda paga e a renda recebida. Assim, se uma autarquia pagar, por exemplo, 800 euros ao dono de um AL e o colocar no mercado por 400 euros, o Estado paga o equivalente a 200 euros.
Por parte do Ministério das Infra-estruturas e do Ministério das Finanças (é a Direcção-Geral do Tesouro e Finanças quem tem de reforçar as verbas do IHRU), contabilizou-se a factura em 4,5 milhões de euros por ano, valor ao qual, diz o Governo, acresce um benefício fiscal de cerca de 12,9 milhões de euros (por via da isenção de tributação em sede de IRS/IRC concedida pelo programa de arrendamento acessível, explicou o executivo). Os valores do apoio do Estado aos programas municipais “de arrendamento para subarrendamento a preços acessíveis” não são reembolsáveis.
Migração de imóveis de AL para arrendamento será fenómeno de curta duração
No PEES, o Governo diz que existe hoje em Portugal “uma crise habitacional que se traduz no alastrar da dificuldade de acesso à habitação a segmentos da população com rendimentos intermédios, que até recentemente conseguiam encontrar no mercado habitação a custos compatíveis face aos seus rendimentos”.
No caso de Lisboa, o programa Renda Segura implica um contrato de, no mínimo, de cinco anos (renovando-se automaticamente por uma vez, salvo se o município ou senhorio não quiserem) para depois colocar o imóvel no mercado. De acordo com os dados do concurso que terminou no início de Julho, registaram-se 177 casas a arrendar pela autarquia, das quais “45 são provenientes do alojamento local e 83 são casas mobiladas”.
ALEP vê programa como mais uma alternativa
“Tendo em conta a urgência de respostas por parte das famílias”, acrescenta o executivo no PEES, bem como o facto de “esta dificuldade de acesso à habitação ser mais premente nas áreas com maior atractividade turística, e as dificuldades por que está a passar actualmente a actividade de alojamento local, da qual parte significativa ocupa espaços habitacionais”, diz o executivo que “podem estar reunidas as condições para aumentar a oferta pública de habitação a custos acessíveis por via da reconversão destes espaços para o arrendamento habitacional”.
Semana a semana, o alojamento local vê o negócio a afundar-se
Isto, refere-se, com “o benefício adicional de aumentar as opções disponíveis aos proprietários de alojamento local que se encontrem em dificuldade”.
Eduardo Miranda, presidente da Associação do Alojamento Local em Portugal (ALEP), afirmou ao PÚBLICO que este programa, a par das iniciativas das câmaras de Lisboa e do Porto, “poderá ser uma saída para alguns proprietários”, mas que “cada caso é um caso”.
“Neste momento é importante haver alternativas”, diz, e esta é mais uma, mas, defende, a melhor forma de incentivar a mobilidade e dinamizar o mercado seria acabar de vez com a tributação das mais-valias a quem quer sair do negócio do AL. Essa tributação, acrescenta, está a funcionar como “uma verdadeira prisão” para proprietários.
Sobre a actual conjuntura negativa criada pela pandemia e queda a pique de turistas, Eduardo Miranda afirma que o ritmo de recuperação ajudará a influenciar as decisões, mas que muitos querem manter-se no sector do turismo. Em relação aos que estão a equacionar pensar mudar de actividade, refere que muitos já estariam a pensar nisso antes desta crise, e que há várias apostas, como a de arrendar o imóvel a estudantes ou optar pelo arrendamento mais convencional, a longo prazo.
De acordo com dados do Turismo de Portugal, entre Abril e Junho deste ano houve 653 AL que cessaram a sua actividade (perdendo o registo), uma diferença de apenas 1,7% face a idêntico período do ano passado.
Ao todo, segundo os dados do Registo Nacional do Alojamento Local (RNAL), há 111.427 AL registados em Portugal, com destaque para os distritos de Faro, de Lisboa e do Porto. Olhando para o concelho de Lisboa (que concentra 21.660 AL), verifica-se que houve 323 novos registos entre Janeiro e o 27 de Julho deste ano (com novas entradas todos os meses), o que equivale a uma queda de 73,3% em termos homólogos.
Medida do PEES está prestes a ir a Conselho de Ministros, mas depois de entrar em vigor ainda será preciso dar tempo ao Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana para elaborar o regulamento.
O apoio financeiro do Estado dedicado à reconversão de um alojamento local (AL) para arrendamento acessível vai ser concedido “por um período máximo de cinco anos”. Esta é uma das condições de apoio que estão contempladas no projecto de decreto-lei que o Governo quer aprovar em Conselho de Ministros nas próximas semanas, ou mesmo já esta quinta-feira.
De acordo com a proposta legislativa a que o PÚBLICO teve acesso, a medida, que faz parte do Programa de Estabilização Económica e Social (PEES), entrará em vigor logo no dia a seguir à sua publicação, mas, depois, haverá ainda um compasso de espera até à sua efectivação, que não pode superar os dois meses.
Isto porque, nesse período, o Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU), que irá gerir a atribuição das verbas, terá ainda de elaborar o regulamento que enquadrará as candidaturas.
Intitulado Voltar a Habitar, este programa de apoio propõe-se ajudar financeiramente “as entidades com competência para arrendar habitações, no âmbito dos programas municipais de oferta habitacional para arrendamento a custos acessíveis”, como é o caso do Renda Segura, em Lisboa, ligado ao Renda Acessível, e do Porto com Sentido, na cidade do Porto.
Quando foi apresentado o PEES, o Governo explicou que o apoio consistia na comparticipação a 50%, por parte do Estado, da diferença entre a renda paga e a renda recebida. Assim, se uma autarquia pagar, por exemplo, 800 euros ao dono de um AL e o colocar no mercado por 400 euros, o Estado paga o equivalente a 200 euros.
Por parte do Ministério das Infra-estruturas e do Ministério das Finanças (é a Direcção-Geral do Tesouro e Finanças quem tem de reforçar as verbas do IHRU), contabilizou-se a factura em 4,5 milhões de euros por ano, valor ao qual, diz o Governo, acresce um benefício fiscal de cerca de 12,9 milhões de euros (por via da isenção de tributação em sede de IRS/IRC concedida pelo programa de arrendamento acessível, explicou o executivo). Os valores do apoio do Estado aos programas municipais “de arrendamento para subarrendamento a preços acessíveis” não são reembolsáveis.
Migração de imóveis de AL para arrendamento será fenómeno de curta duração
No PEES, o Governo diz que existe hoje em Portugal “uma crise habitacional que se traduz no alastrar da dificuldade de acesso à habitação a segmentos da população com rendimentos intermédios, que até recentemente conseguiam encontrar no mercado habitação a custos compatíveis face aos seus rendimentos”.
No caso de Lisboa, o programa Renda Segura implica um contrato de, no mínimo, de cinco anos (renovando-se automaticamente por uma vez, salvo se o município ou senhorio não quiserem) para depois colocar o imóvel no mercado. De acordo com os dados do concurso que terminou no início de Julho, registaram-se 177 casas a arrendar pela autarquia, das quais “45 são provenientes do alojamento local e 83 são casas mobiladas”.
ALEP vê programa como mais uma alternativa
“Tendo em conta a urgência de respostas por parte das famílias”, acrescenta o executivo no PEES, bem como o facto de “esta dificuldade de acesso à habitação ser mais premente nas áreas com maior atractividade turística, e as dificuldades por que está a passar actualmente a actividade de alojamento local, da qual parte significativa ocupa espaços habitacionais”, diz o executivo que “podem estar reunidas as condições para aumentar a oferta pública de habitação a custos acessíveis por via da reconversão destes espaços para o arrendamento habitacional”.
Semana a semana, o alojamento local vê o negócio a afundar-se
Isto, refere-se, com “o benefício adicional de aumentar as opções disponíveis aos proprietários de alojamento local que se encontrem em dificuldade”.
Eduardo Miranda, presidente da Associação do Alojamento Local em Portugal (ALEP), afirmou ao PÚBLICO que este programa, a par das iniciativas das câmaras de Lisboa e do Porto, “poderá ser uma saída para alguns proprietários”, mas que “cada caso é um caso”.
“Neste momento é importante haver alternativas”, diz, e esta é mais uma, mas, defende, a melhor forma de incentivar a mobilidade e dinamizar o mercado seria acabar de vez com a tributação das mais-valias a quem quer sair do negócio do AL. Essa tributação, acrescenta, está a funcionar como “uma verdadeira prisão” para proprietários.
Sobre a actual conjuntura negativa criada pela pandemia e queda a pique de turistas, Eduardo Miranda afirma que o ritmo de recuperação ajudará a influenciar as decisões, mas que muitos querem manter-se no sector do turismo. Em relação aos que estão a equacionar pensar mudar de actividade, refere que muitos já estariam a pensar nisso antes desta crise, e que há várias apostas, como a de arrendar o imóvel a estudantes ou optar pelo arrendamento mais convencional, a longo prazo.
De acordo com dados do Turismo de Portugal, entre Abril e Junho deste ano houve 653 AL que cessaram a sua actividade (perdendo o registo), uma diferença de apenas 1,7% face a idêntico período do ano passado.
Ao todo, segundo os dados do Registo Nacional do Alojamento Local (RNAL), há 111.427 AL registados em Portugal, com destaque para os distritos de Faro, de Lisboa e do Porto. Olhando para o concelho de Lisboa (que concentra 21.660 AL), verifica-se que houve 323 novos registos entre Janeiro e o 27 de Julho deste ano (com novas entradas todos os meses), o que equivale a uma queda de 73,3% em termos homólogos.
5.6.20
Alojamento local passar a arrendamento acessível? “Ia matar turismo nas cidades”
Cristina Nascimento, in RR
Associação de Alojamento Local em Portugal diz que medida anunciada pelo primeiro-ministro não resolve os problemas do setor.
A Associação do Alojamento Local em Portugal considera que converter as habitações do setor em arrendamento de longa duração pode matar o turismo nas cidades.
Em declarações à Renascença, o presidente da associação, Eduardo Miranda, diz que é necessário apoio, mas a linha de financiamento anunciada por António Costa para converter alojamento local em arrendamento acessível de longa duração não é a solução.
“Não podemos cair na ilusão, nem achar que a solução para o turismo é tirá-los todos do turismo e enviá-los para o arrendamento de longa duração”, diz.
Eduardo Miranda garante que “isso não vai acontecer”, lembrando que muitos proprietários não vão estar disponíveis para essa transição e os imóveis também não estão adaptados para essa nova realidade.
“São segundas habitações, têm outras exigências pessoais, os proprietários gostam do turismo, querem continuar no ramo”, explica.
O presidente da associação refere ainda que se isso acontecesse as grandes cidades ficavam sem resposta turística.
“Basta lembrar que em Lisboa e no Porto o alojamento local representa 50%, ou no caso do Porto 60%, de todas as dormidas. Se houvesse uma migração dessas, matávamos o turismo nessas cidades”, argumenta Eduardo Miranda.
Nesta entrevista, Eduardo Miranda diz ainda que a medida proposta também não resolve o problema de habitação nas cidades, uma vez que 70% das unidades de alojamento local estão fora dos grandes centros urbanos.
Associação de Alojamento Local em Portugal diz que medida anunciada pelo primeiro-ministro não resolve os problemas do setor.
A Associação do Alojamento Local em Portugal considera que converter as habitações do setor em arrendamento de longa duração pode matar o turismo nas cidades.
Em declarações à Renascença, o presidente da associação, Eduardo Miranda, diz que é necessário apoio, mas a linha de financiamento anunciada por António Costa para converter alojamento local em arrendamento acessível de longa duração não é a solução.
“Não podemos cair na ilusão, nem achar que a solução para o turismo é tirá-los todos do turismo e enviá-los para o arrendamento de longa duração”, diz.
Eduardo Miranda garante que “isso não vai acontecer”, lembrando que muitos proprietários não vão estar disponíveis para essa transição e os imóveis também não estão adaptados para essa nova realidade.
“São segundas habitações, têm outras exigências pessoais, os proprietários gostam do turismo, querem continuar no ramo”, explica.
O presidente da associação refere ainda que se isso acontecesse as grandes cidades ficavam sem resposta turística.
“Basta lembrar que em Lisboa e no Porto o alojamento local representa 50%, ou no caso do Porto 60%, de todas as dormidas. Se houvesse uma migração dessas, matávamos o turismo nessas cidades”, argumenta Eduardo Miranda.
Nesta entrevista, Eduardo Miranda diz ainda que a medida proposta também não resolve o problema de habitação nas cidades, uma vez que 70% das unidades de alojamento local estão fora dos grandes centros urbanos.
29.5.20
Alojamento Local torna-se “activo tóxico”: novos registos recuam para níveis de 2014
Luísa Pinto, in Público on-line
Em Abril foram registadas apenas 189 unidades. Em Março, o número tinha sido de 1021 novos registos
É preciso recuar seis anos, até Setembro de 2014, para encontrar uma dinâmica tão baixa nos números relativos aos novos registos de Alojamento Local (AL). Ao longo do mês de Abril, foram abertas apenas 189 novas unidades, o pior resultado dos últimos 64 meses. Estas novas unidades correspondem à colocação no mercado de 656 novas camas.
Tomei conhecimento que as newsletter editoriais poderão conter publicidade. Obrigatório
Manuel Braga, CEO da Imovendo, a consultora imobiliária que esteve a compilar e a analisar estes dados disponibilizados pelo Turismo de Portugal tem uma explicação para o sucedido: “Hoje em dia o Alojamento Local assume um carácter quase tóxico quando até ao passado mês de Março era encarado como um produto de elevada rentabilidade”.
A explicação dos pássaros de Álvaro Domingues, um geógrafo em confinamento
Uma consulta aos dados divulgados pelo Turismo de Portugal permite perceber que no mês de Março, quando foi declarado em Portugal o estado de emergência, ainda foram registados 1021 novos alojamentos locais, e 3621 novas camas. E nos meses de Abril dos anos anteriores, esses números foram sempre bastante mais elevados: 1214 em 2017, 2310 em 2018 e 1750 em 2019.
“Esta é apenas uma evidência da falta de confiança que os investidores actualmente sentem e que revela também que as expectativas futuras para o Turismo, em geral, e para o AL em particular, são longe de animadoras, mesmo com os programas que algumas câmaras municipais já anunciaram, como é o caso de Porto e Lisboa”, afirma Manuel Braga, CEO da Imovendo, a consultora imobiliária que acaba de divulgar o seu relatório estatístico mensal relativo ao mês de Maio.
Manuel Braga refere-se aos programas Renda Segura e Porto com Sentido, lançados respectivamente pelas Câmaras de Lisboa e do Porto, e que pretendem arrendar fracções que estavam no mercado no regime de Alojamento Local, e usá-las para desenvolver as políticas de habitação municipais, subarrendando-as.
No caso da Câmara do Porto, também foram levantadas as medidas de contenção que agravavam o IMI a pagar pelos projectos que surgissem em áreas delimitadas, como as que estavam definidas para o centro histórico da cidade.
“Quem apostou no AL procura agora alternativas, como a venda de activos ou a sua colocação no mercado de arrendamento de longa duração. Quem dele dependia para escoar produto reabilitado, vê-se com activos desvalorizados e com menor procura. Quem nele pensava apostar, retrai-se agora, fruto da elevada incerteza e risco que enquadra o sector”, argumenta Manuel Braga.
Resta agora saber até quando se vai manter esta tendência. No mesmo relatório, em que analisa os indicadores referentes ao mês de Abril, já é possível encontrar a melhoria de alguns indicadores que haviam afundado em Março, nomeadamente em termos de procura imobiliária e mais negócios a serem realizados.
Selo “clean and safe” alargado a alojamento local e restaurantes
“A grande questão que apenas os próximos meses permitirão responder é a de se saber até que ponto a recuperação que aparentemente hoje se vive no mercado imobiliário não resulta apenas de um efeito de ‘válvula de descompressão’ após mais de dois meses de confinamento, sem sustentabilidade ao longo dos próximos meses”, afirmou.
Em Abril foram registadas apenas 189 unidades. Em Março, o número tinha sido de 1021 novos registos
É preciso recuar seis anos, até Setembro de 2014, para encontrar uma dinâmica tão baixa nos números relativos aos novos registos de Alojamento Local (AL). Ao longo do mês de Abril, foram abertas apenas 189 novas unidades, o pior resultado dos últimos 64 meses. Estas novas unidades correspondem à colocação no mercado de 656 novas camas.
Tomei conhecimento que as newsletter editoriais poderão conter publicidade. Obrigatório
Manuel Braga, CEO da Imovendo, a consultora imobiliária que esteve a compilar e a analisar estes dados disponibilizados pelo Turismo de Portugal tem uma explicação para o sucedido: “Hoje em dia o Alojamento Local assume um carácter quase tóxico quando até ao passado mês de Março era encarado como um produto de elevada rentabilidade”.
A explicação dos pássaros de Álvaro Domingues, um geógrafo em confinamento
Uma consulta aos dados divulgados pelo Turismo de Portugal permite perceber que no mês de Março, quando foi declarado em Portugal o estado de emergência, ainda foram registados 1021 novos alojamentos locais, e 3621 novas camas. E nos meses de Abril dos anos anteriores, esses números foram sempre bastante mais elevados: 1214 em 2017, 2310 em 2018 e 1750 em 2019.
“Esta é apenas uma evidência da falta de confiança que os investidores actualmente sentem e que revela também que as expectativas futuras para o Turismo, em geral, e para o AL em particular, são longe de animadoras, mesmo com os programas que algumas câmaras municipais já anunciaram, como é o caso de Porto e Lisboa”, afirma Manuel Braga, CEO da Imovendo, a consultora imobiliária que acaba de divulgar o seu relatório estatístico mensal relativo ao mês de Maio.
Manuel Braga refere-se aos programas Renda Segura e Porto com Sentido, lançados respectivamente pelas Câmaras de Lisboa e do Porto, e que pretendem arrendar fracções que estavam no mercado no regime de Alojamento Local, e usá-las para desenvolver as políticas de habitação municipais, subarrendando-as.
No caso da Câmara do Porto, também foram levantadas as medidas de contenção que agravavam o IMI a pagar pelos projectos que surgissem em áreas delimitadas, como as que estavam definidas para o centro histórico da cidade.
“Quem apostou no AL procura agora alternativas, como a venda de activos ou a sua colocação no mercado de arrendamento de longa duração. Quem dele dependia para escoar produto reabilitado, vê-se com activos desvalorizados e com menor procura. Quem nele pensava apostar, retrai-se agora, fruto da elevada incerteza e risco que enquadra o sector”, argumenta Manuel Braga.
Resta agora saber até quando se vai manter esta tendência. No mesmo relatório, em que analisa os indicadores referentes ao mês de Abril, já é possível encontrar a melhoria de alguns indicadores que haviam afundado em Março, nomeadamente em termos de procura imobiliária e mais negócios a serem realizados.
Selo “clean and safe” alargado a alojamento local e restaurantes
“A grande questão que apenas os próximos meses permitirão responder é a de se saber até que ponto a recuperação que aparentemente hoje se vive no mercado imobiliário não resulta apenas de um efeito de ‘válvula de descompressão’ após mais de dois meses de confinamento, sem sustentabilidade ao longo dos próximos meses”, afirmou.
Subscrever:
Mensagens (Atom)
