A especulação imobiliária está a pô-los a "marchar". Do Alto do Pina à Bica o associativismo perde espaço(s)

Inês Duarte Coelho, in TSF

A três meses de descer a Avenida da Liberdade, o Ginásio do Alto do Pina (GAP) mudou de morada. Deixou a sede na rua Barão de Sabrosa e agora está de portas abertas para o chafariz da Penha de França.

O presidente do clube, Marco Campos, tem visto cair por terra as promessas dos sucessivos executivos e teve de "marchar sozinho".

"Com a lei do arrendamento (2012) tivemos de deixar a primeira sede. Não tínhamos condições para pagar mil euros por mês. Depois, a antiga vereadora da CML (Câmara Municipal de Lisboa), Paula Marques, empurrou-nos para loja onde estávamos antes. Pagávamos 750 euros e a vereadora prometeu-nos apoios que nunca chegaram. Tivemos lá quase quatro anos", conta o presidente do GAP.

Há cerca de um ano foi o presidente da CML quem abriu a porta da esperança ao Ginásio do Alto Pina. Carlos Moedas prometeu "resolver a situação" e Marco Campos mantém a "fé" de que seja o autarca a pôr um "travão" no fecho das coletividades.

O problema está diagnosticado há muito tempo: é a especulação imobiliária que está a roubar espaço ao associativismo.

"Eu tenho filhos que saíram da maternidade e vieram primeiro para o clube, e só depois para casa. As pessoas deviam olhar um bocadinho para o sentimento de quem vive no bairro, nós fomos criados aqui. É o bairrismo, e estão a matar isso", conclui.

Confrontada com estas acusações, a vereadora independente da Câmara de Lisboa Paula Marques garante que propôs ao GAP a cedência de instalações pela autarquia o mais próximo possível do bairro.

"O Alto Pina é uma coletividade e importantíssima na cidade, é uma marcha importantíssima na cidade, e muito embora o acompanhamento destas coletividades não fosse propriamente dentro daquilo que eram as minhas competências (...) reuni com o Ginásio do Alto Pina", afirma.

A proposta foi feita quando era vereadora da Habitação e do Desenvolvimento Local, na presidência de Fernando Medina, e Paula Marques assegura que foram os dirigentes que recusaram a proposta.

"Feita uma proposta ao GAP na zona do Beato, o mais próximo possível do espaço da Comunidade e não sei as razões pelas quais o Alto Pina decidiu não aceitar o espaço".

A disponibilidade de espaços municipais não abunda, lembra Paula Marques, mas os que existem podem ser usados para responder a estes apelos. Acontece que as coletividades nem sempre se mostrar disponíveis para mudar de bairro.

Vai Tu, na Bica

No grupo excursionista Vai Tu, na Bica, a história repete-se. Em 2014, o Vai Tu deixou o espaço camarário onde tinha a antiga sede, no número seis, da rua da Bica de Duarte belo, e desceu para o número um.

"A CML colocou o prédio em hasta pública e vendeu-o por 300 mil euros. Hoje é um alojamento local, mesmo aqui em frente", conta Águeda Polónio, a presidente do Vai Tu.

Águeda Polónio recorda que, enquanto o Vai Tu desceu as escadas da Bica, o valor da renda subiu: "Nas antigas instalações camarárias pagávamos 60 euros de renda. Passámos para aqui a pagar perto de 1400 euros. A renda mais alta foi 1800".

"Não tenho condições para pagar 1000 quanto mais 1800 euros de renda. Para não entrar em incumprimento com ninguém achamos que o mais correto é fechar", admite Águeda Polónio.

Na freguesia da Misericórdia, a especulação imobiliária já obrigou ao fecho de quase uma mão cheia de coletividades: o Santa Catarina, o grupo desportivo Zip Zip, e o Marítimo Lisboa Clube.

Carla Madeira, a presidente da junta, lembra o limite das suas competências: "A junta de freguesia não tem património próprio. A sede onde nós estamos é propriedade da CML. Aquilo que a junta de freguesia tem feito é alertar a CML para o problema e apelar a que, dentro do património municipal que a Câmara ainda vai tento na Misericórdia, o disponibilize a estas entidades".

Carla Madeira, autarca da Misericórdia, alerta para outro problema: "Se nós deixarmos de dar condições físicas para que as coletividades fiquem em Lisboa, as marchas vão acabar por desaparecer".

Bairro Alto

No Bairro alto, o Lisboa Clube Rio de Janeiro está agora seguro, mas há uma década também passou pela angústia do despejo. Cenário diferente para associações como a Re-food Misericórdia, a Associação Mais Cidadania ou a Dress for Sucess. Estão todas sediadas no mesmo prédio o senhorio, a ABFE, quer dar-lhe outro destino: "Devolver ao edifício da Rua do Teixeira, a sua função histórica de escola".

A ABFE, Associação de Beneficência da Freguesia da Encarnação, é uma IPPS que há 5 anos cedeu o espaço, a custo zero, para que estes projetos ganhassem pernas. Agora, Isabel Xara-Brasil, explica que vão ser úteis aos voluntários da Re-food Misericórdia.

"Se não conseguirmos outro espaço, vamos ter de nos juntar ao núcleo de Santa Maria Maior, que tem o seu centro de operações na Rua do Arsenal. Nós temos voluntários que moram no Príncipe Real, não sei se consigo garantir que eles aceitem fazer as recolhas e o embalamento lá em baixo. É mais longe", explica Isabel Xara-Brasil.

Sem um espaço, também Paula Mendes, da Associação Mais Cidadania pode ter de colocar um ponto final ao projeto "Mais Skillz".

"O Mais Skillz é um projeto financiado pelo programa Escolhas. O que vai acontecer é que, sem um espaço, nós não podemos apresentar uma candidatura, e aí o projeto para", admite Paula Mendes.

A Confederação Portuguesa das Colectividades diz estar "muito preocupada" com o aumento do número de associações que corre o risco de ficar sem sede e sem um espaço físico e defende que o Estado central e local têm que ajudar na procura de respostas.

No próximo sábado, a Confederação Portuguesa das Colectividades vai reunir o conselho nacional e esta é uma das questões em cima da mesa.

A TSF contactou a Câmara Municipal de Lisboa mas até ao momento não obteve resposta.

Habitação. Preços estão a aumentar mas sem sobrevalorização significativa

Vítor Andrade, in Expresso

Em termos reais os preços das casas em Portugal aumentaram 7,9% em 2017, sublinha o Fundo Monetário Internacional na sua análise divulgada esta quinta-feira.
Os técnicos dos FMI explicam que após um declínio de 18% em termos reais sobre os preços da habitação, entre 2010 e 2013, registou-se um aumento desde então de cerca de 20% especialmente em Lisboa, no Porto e na região do Algarve.

Enquanto os aumentos foram impulsionados sobretudo por transações de habitação protagonizadas por cidadãos não residentes, a parte das transações habitacionais financiadas pela banca em Portugal têm vindo a aumentar desde 2015 (atingindo 41% do total no último trimestre de 2017), notam ainda os responsáveis do FMI.

Sinais incipientes de sobrevalorização
Aquela instituição recorda que, no relatório de estabilidade financeira do Banco Central Europeu, publicado no passado mês de maio, era sugerida a existência de sinais incipientes de sobrevalorização do mercado imobiliário residencial. Razão pela qual as autoridades nacionais devem continuar a melhorar a qualidade da informação estatística sobre o mercado imobiliário, bem como a monitorização do mercado hipotecário.
Por outro lado o FMI aconselha a um acompanhamento permanente da evolução do risco que a evolução do mercado imobiliário pode trazer para a banca. O que, por outras palavras, quer dizer que o sector bancário tem de estar mais atento à exposição ao sector imobiliário.

Novo alerta de bolha especulativa imobiliária em Portugal

Sérgio Aníbal, in Público on-line

Banco de Portugal já tinha alertado para as subidas de preços e FMI tinha mostrado preocupações com o que estava a acontecer em algumas áreas do país. Agora os cálculos do instituto alemão DIW apontam para a existência de uma bolha especulativa em Portugal.

Depois dos avisos do Banco de Portugal e do FMI, é a vez do instituto alemão de investigação económica DIW alertar que, em Portugal, se está neste momento a criar uma bolha especulativa nos preços do imobiliário, acompanhando uma tendência que se verifica em vários outros países europeus e da América do Norte.
O estudo, divulgado na semana passada pelo DIW, procura avaliar se, passados quase 10 anos sobre a declaração de falência do Lehman Brothers (o momento crucial na crise provocada pelo rebentamento da bolha imobiliária nos Estados Unidos da América), já se está novamente a assistir a uma subida dos preços dos imóveis capazes de vir a provocar desequilíbrios preocupantes nos mercados.

A análise é feita com base nos dados da OCDE para uma série de países industrializados e usa, como indicador base para avaliar se existe ou não uma bolha especulativa, a relação entre o valor das rendas e o preço dos imóveis. Se o preço a que são feitas as transacções começar, de forma muito acentuada, a subir mais rápido do que o valor das rendas, abandonando o nível de equilíbrio, considera-se que se pode estar a entrar numa situação insustentável. Para além disso, os economistas do DIW levam em conta ainda outros indicadores, como o nível das taxas de juro, o crescimento da economia ou o crescimento da população, para os quais existem correlações históricas significativas com a ocorrência de bolhas especulativas imobiliárias.

Em relação a Portugal, um dos 20 países analisados por este estudo, os autores identificam a formação de uma bolha especulativa, um fenómeno que se começou a sentir em 2016 e permaneceu em 2017. O que isto significa é que, de acordo com a análise do DIW, se tem vindo a assistir a uma subida de preços dos activos imobiliários que não é justificada por um aumento do rendimento que é possível actualmente retirar deles através das rendas. Quem está disposto a pagar estes preços mais altos está, por isso, a especular relativamente a subidas futuras das rendas ou dos próprios preços dos imóveis.

Portugal não está sozinho. Numa parte significativa dos países analisados detectam-se também bolhas no mercado imobiliário, o que leva os autores a afirmar que “dez anos depois da crise financeira, a dinâmica dos preços em diversos países é provocada por um comportamento de investimento especulativo”. Estados Unidos, também desde 2016; Alemanha e Reino Unido, desde 2015; e Suécia, há já duas décadas, estão entre os outros países assinalados.

Em relação a Portugal, o estudo assinala que está entre os países em que as bolhas imobiliárias têm sido, nas últimas décadas, “acontecimentos relativamente raros”. Usando a mesma análise para o passado, desde 1992 (ano a partir do qual há dados disponíveis para Portugal), o país viveu apenas outro período de formação de uma bolha especulativa, entre 1998 e 2001.

Esses foram anos de forte crescimento da economia portuguesa e de aumento acelerado do crédito concedido para a compra de casa, fenómenos relacionados com a descida das taxas de juro trazida pela adesão do país ao euro. A partir de 2002, o país entrou numa fase prolongada de crescimento lento, crises orçamentais e, mais tarde, crises graves no sector financeiro.
Desde a crise financeira internacional, e principalmente com a crise que levou à chegada da troika, registou-se em Portugal uma forte quebra na concessão do crédito, um indicador que apenas nos últimos anos voltou a recuperar, embora de forma ainda moderada.
Por isso, entre a bolha especulativa do final do século passado e início deste século e a bolha que actualmente é detectada, existem muitas diferenças na forma como foram criadas. Enquanto no passado, o aumento de preços resultou essencialmente de um aumento da procura relacionado com o acesso ao crédito para compra de habitação, agora esse factor apenas explica uma parte daquilo que está a acontecer.

Depois de o mercado imobiliário ter batido no fundo em 2013, é consensual que a actual subida de preços, com uma forte aceleração nos últimos dois anos, está em larga medida relacionada com um aumento da procura por parte de investidores (nacionais e internacionais) que procuram aproveitar o aumento exponencial do número de turistas a utilizarem o alojamento local. Para além disso, políticas públicas como a entrega de vistos gold a estrangeiros que invistam em imobiliário ou a criação de um regime fiscal extremamente favorável para residentes não-habituais contribuíram também para aumentar a procura de imóveis.

É por causa destes factores que as subidas de preços, embora sentidas de uma forma geral em todo o país, são mais fortes nos grandes centros urbanos (Lisboa e Porto em particular) e, mesmo dentro de cada cidade, em determinadas áreas mais atraentes para os investidores estrangeiros e mais adaptadas ao negócio do alojamento local.

De acordo com os dados publicados no final do mês de Julho pelo Instituto Nacional de Estatística, Porto e Lisboa foram as cidades onde se registaram, no primeiro trimestre deste ano, maiores subidas em termos homólogos nos preços por metro quadrado das habitações: 22,4% e 20,4%, respectivamente. E em algumas freguesias, as subidas de preços face ao ano passado ascendem aos 40%.

É notória uma aceleração da subida de preços. No primeiro trimestre de 2017, a variação homóloga era de apenas 3,3% no Porto e de 14,3% em Lisboa.

Para além destes focos de subidas de preços, é possível verificar que a tendência se sente um pouco por todo o país, mas de forma bem mais moderada. Segundo o INE, a subida de preços do metro quadrado em Portugal foi em média de 7,8% no primeiro trimestre de 2018, sendo que este valor estava nos 6,1% no primeiro trimestre de 2017.
No estudo realizado pelo DIW, a análise é feita a todo o país, não apenas às grandes cidades.

Média da avaliação bancária das casas sobe cinco euros num mês
Se em Dezembro de 2017 o Banco de Portugal dizia não ver sinais de grande preocupação em relação ao que estava a acontecer, ao mesmo tempo decidiu recomendar aos bancos maiores exigências na avaliação do devedor quando aceita emprestar dinheiro, nomeadamente limites na taxa de esforço e nas maturidades, E, no boletim económico publicado em Junho deste ano, já alertou que "na segunda metade de 2017 começaram a existir sinais de alguma sobrevalorização dos preços do mercado imobiliário residencial em Portugal", dizendo que esse fenómeno reflectia "o forte aumento do turismo e da procura por parte de não residentes".

Por seu lado, o Fundo Monetário Internacional (FMI) defendia em Maio, numa análise à situação dos bancos portugueses, que “os preços crescentes na habitação devem continuar a ser monitorizados, dada a importância das hipotecas nos balanços dos bancos”. E, em Julho, alertava que, “em algumas áreas em Portugal”, “desencontros entre a oferta e a procura estão a conduzir a uma forte apreciação dos activos imobiliários residenciais e comerciais”.

"Lisboa, a cidade de fachadas bonitas onde não mora ninguém"

Ana Sanlez, in DN

Na freguesia mais cara do país os habitantes estão a sair "a um ritmo alarmante". Em Lisboa, na Freguesia de Santo António, o preço médio do metro quadrado já ultrapassa os quatro mil euros, mas há casas à venda por quatro vezes mais.

Santo António já se acabou, mas para as imobiliárias a festa está para durar. Na freguesia que ladeia a Avenida da Liberdade, em Lisboa, há casas de duas assoalhadas à venda por 1,2 milhões de euros. O preço médio do metro quadrado na Freguesia de Santo António ultrapassou, pela primeira vez desde que há dados, os quatro mil euros. Mas não é difícil encontrar quem peça três ou quatro vezes mais.

"Não é preciso ir muito longe, aqui em baixo há um T0 de 25 m2 à venda por 400 mil euros", conta Vasco Morgado, presidente da junta de freguesia mais cara do país. No espaço de um ano, os preços em Santo António dispararam 39,8%, segundo os números revelados ontem pelo Instituto Nacional de Estatística. Os valores não surpreendem o autarca, lisboeta de gema, que vê não só na freguesia mas em toda a cidade "cada vez menos gente e cada vez mais proprietários". Será Santo António o padroeiro da especulação imobiliária?

"Estes preços só são bons para quem é proprietário. Claro que Lisboa precisava de um abanão, mas este ritmo de crescimento vai ter custos. A médio prazo vamos ter uma cidade cheia de fachadas bonitas mas onde não mora ninguém", desabafa. Vasco Morgado revela que todos os dias lhe batem à porta inquilinos com ordem de despejo. E não tem dúvidas de que a subida em flecha dos preços é uma "bolha especulativa" que vai acabar por rebentar.

Além de Santo António, a capital tem mais duas freguesias onde o preço do metro quadrado não cabe em todas as carteiras: na Misericórdia, que vai do Bairro Alto ao Cais do Sodré, e em Santa Maria Maior, que sobe da Baixa até ao Castelo, o valor ultrapassa os 3500 euros. Zonas como Parque das Nações, Estrela ou Campo de Ourique já não ficam muito atrás. No conjunto da cidade, os preços subiram de 22,7% para 2580 euros o metro quadrado. A média nacional está nos 950 euros.

"Lisboa é uma moda, não é uma cidade consistente de turismo. E as modas passam. Este aumento dos preços traz alguns benefícios em termos de investimento, mas a parte humana da cidade perde-se, os bairros ficam descaracterizados. O que se passa é que está toda a gente a correr atrás do dinheiro fácil e imediato. Aumentos de preços de 40% num ano são a definição de bolha, que vai rebentar. Se calhar não chega até ao fim deste mandato", antecipa o autarca, reeleito em 2017 pelo PSD.

Para que Lisboa não se torne uma "cidade de classes", Vasco Morgado apela ao governo e à Assembleia da República para que tomem "medidas concretas de regulação", porque quem compra casas de 25 m2 por 400 mil euros "não mora cá, logo não paga impostos". Na freguesia, que tem menos de 1,5 km2, habitam pouco menos de 12 mil pessoas. "E serão cada vez menos. Os habitantes estão a sair a um ritmo alarmante.

O êxodo de nativos repete-se a norte, tal como as preocupações de quem manda. A freguesia onde os preços das casas mais aumentaram no período de 12 meses que terminou em março fica bem no centro do Porto. Na zona que une Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, o valor do metro quadrado até parece modesto:1636 euros. Mas no ano passado custava menos 45,2%.

"É uma subida que não me surpreende mas que é preocupante", diz o presidente da junta, António Fonseca. Na opinião do autarca, a cidade está no centro de um ciclo de "especulação", motivado pela procura "elevadíssima face ao que está disponível no mercado".

Preços de quatro mil euros por metro quadrado na Avenida dos Aliados, como agora se pratica, "são uma loucura porque não são reais" e só beneficiam os "fundos imobiliários e grandes investidores". São estes os únicos com capacidade para dar 400 mil euros por um T1 na Cedofeita, "para procurar retorno através do turismo".

No Município do Porto, os preços aumentaram 22,7% num ano, para uma média de 1379 euros por metro quadrado. Na Freguesia de Paranhos e na União de Freguesias de Aldoar, Foz do Douro e Nevogilde as subidas ultrapassaram os 20%. A manterem-se estes preços, é a cidade que perde, afiança o autarca eleito em 2017 pelo movimento independente O Nosso Partido é o Porto, liderado por Rui Moreira, o presidente da Câmara do Porto.
"Esta especulação pode ser uma fatalidade. Precisamos de uma cidade com habitação permanente. O turismo não é de mais, mas temos de ter população para receber os turistas, porque de um dia para o outro isto muda. E para haver habitantes permanentes os valores não podem ser tão exorbitantes. Estes preços são mais uma machadada na habitação", destaca António Fonseca.

Na freguesia do centro histórico da Invicta há cerca de 38 mil pessoas recenseadas. Em quatro anos, a zona perdeu mais de dois mil habitantes. "Há alguns moradores novos, mas é um número residual, não compensa os que estão a sair", afirma o autarca, que acalenta o sonho de ter daqui a dez anos uma freguesia "com muitas famílias jovens", mas não esconde o receio de ver nascer, ao invés, "mais uma estância turística".