Luísa Pinto, in Público on-line
A esperança no retomar do turismo, a excessiva informalidade e a instabilidade da legislação do arrendamento apontadas entre as razões para fracasso destes programas lançados pelo governo e pelas câmaras
A esperança do retomar do turismo, a instabilidade na legislação do mercado de arrendamento, a resistência em abandonar a informalidade. Pode haver vários motivos que ajudam a explicar o falhanço dos programas de arrendamento acessível com que Governo e autarquias têm procurado cativar proprietários privados para o segmento do arrendamento, em troca de benefícios fiscais. O executivo tem pudor em chamar-lhe falhanço, as autarquias não escondem a desilusão. Certo é que os resultados estão muito longe do esperado. Todos somados, há menos de 550 imóveis colocados neste mercado.
O Programa de Arrendamento Acessível (PAA), lançado pelo Governo, está em funcionamento desde o dia 1 de Julho de 2019. De acordo com o Ministério da Habitação, foram assinados 252 contratos no âmbito da plataforma que está a ser dinamizada pelo Instituto de Habitação e Reabilitação Urbana (IHRU) desde aquela data e até ao início do mês de Novembro.
Os critérios para adesão ao programa passavam pela cobrança de uma renda cujo valor estivesse 20% abaixo da mediana de referência apurada pelo INE para a área do imóvel e por contratos de, no mínimo, de cinco anos. A contrapartida dada pelo Governo seria não cobrar os 28% de imposto sobre o rendimento auferido com as rendas.
Seguiram-se os programas lançados pelas principais autarquias do país, já no decorrer de 2020: primeiro Lisboa, com o programa Renda Segura, depois o Porto, com o programa Porto Sentido. Nos programas municipais, aumentaram-se aos atractivos a dar aos privados, nomeadamente a não cobrança de IMI, e ainda o facto de passar a ser o município a arrendar aquelas casas (para depois as subarrendar aos munícipes), mas impondo também um limite de renda, cujo cálculo se inspirava no desconto assumido no programa do Governo.
Mas a adesão também foi fraca. Lisboa anunciou o programa em Março, assumindo o objectivo de chegar ao final do ano com 1000 casas arrendadas neste segmento, e o presidente da Câmara, Fernando Medina, chegou a admitir pagar três anos de renda adiantados. Dois concursos públicos depois, a autarquia conseguiu arregimentar 284 casas para o programa: 177 no primeiro, 107 no segundo.
No Porto, a autarquia avançou com a mesma ambição de captar mil fogos para este programa, mas deu-se um prazo mais dilatado (até 2022) e assumiu que um quarto desse objectivo seria conseguido através de imóveis que estavam em alojamento local e a braços com as quebras de rendimento trazidas pela pandemia. Mas os resultados foram muito curtos, com apenas 13 imóveis, e Rui Moreira não se coibiu de admitir que o programa “correu mal”.
Apesar de todos estes exemplos, a Câmara de Matosinhos decidiu também avançar com um programa deste género. “Estamos a tentar todas as possibilidades”, disse ao PÚBLICO Tiago Maia, administrador da MatosinhosHabit, que está a gerir o programa. O objectivo é captar 500 fogos até 2025, mas nesta primeira fase, cuja consulta ao mercado para angariar imóveis termina na próxima sexta-feira, o objectivo era angariar 30 fogos. “Temos tido muitos contactos, mas acho que não vamos conseguir os 30. Numa fase seguinte, vamos procurar a ajuda dos mediadores imobiliários para divulgar o programa e trazer proprietários”, disse ao PÚBLICO.
Mas o problema não tem sido a falta de promoção dos programas, diz Luís Lima, presidente da Associação Portuguesa de Empresas e Profissionais de Mediação Imobiliária (APEMIP). A associação assinou protocolos com o Governo, com as câmaras de Lisboa e Porto, e também vai assinar com Matosinhos, comprometendo-se com a divulgação dos programas. Mas tem encontrado resistência nos proprietários. “Infelizmente, alguns preferem continuar de portas fechadas, à espera que a situação melhore. Dou um exemplo: um proprietário de um T1 na zona de Campanhã conseguia tirar um rendimento líquido de dois mil euros por mês. Não quer assinar um contrato por cinco anos a cobrar uma renda de 400 euros”, argumenta.
Mas esta realidade não é verdade para todos. Num webinar organizado por promotores e mediadores subordinado ao tema do arrendamento acessível, realizado na passada sexta-feira, Ricardo Guimarães, director da Confidencial Imobiliário, recordou o estudo feito pela empresa de estatística que preside e que demonstrou que fora dos centros históricos de Lisboa e Porto, uma análise ao rendimento retirado no alojamento local e no arrendamento tradicional já era favorável a este último. Ou seja, era mais vantajoso, em termos de rendimento, ter um imóvel no arrendamento tradicional do que no alojamento local.
O arrendamento só é opção quando todos os outros segmentos estão em crise, e nem quando a crise pandémica retirou dos sites de alojamento local 2100 imóveis em Lisboa e 1100 no Porto eles migraram para o arrendamento. A instabilidade legislativa em torno do arrendamento e a confiança de que o anúncio das vacinas vai trazer um regresso de turistas foram também algumas das razões apontadas.
Ricardo Sousa, Presidente da Century XXI, disse, nesse mesmo seminário, que o esforço que a cadeia de mediação imobiliária está a fazer na divulgação e promoção destes programas não está a ter o sucesso esperado também porque esbarra “na informalidade que continua a dominar o mercado”. Marina Gonçalves, secretária de Estado da Habitação, concordou que a informalidade é um problema real, que tem de ser combatido, admitindo que foi também o excesso de informalidade uma das razões que levou a que o recurso a apoios ao arrendamento no âmbito da pandemia de covid-19 tenha tido tão pouca procura.
A governante teve mais dificuldade em concordar de imediato com a opinião defendida por alguns promotores nesse mesmo webinar, que pediram ao Governo para não se limitar a apoiar fiscalmente os imóveis existentes, mas em incentivar, da mesma forma, a construção nova que surgisse com esse propósito de colocar fogos no arrendamento acessível. Marina Gonçalves disse que o executivo pretende privilegiar a reabilitação do parque público e a construção de fogos para este mercado, mas continuará a prescindir de receitas fiscais para incentivar os privados. A secretária de Estado admitiu fazer algumas mudanças ao programa, e lamentou que muitos proprietários estivessem a aguardar, “numa espécie de limbo, a manter os imóveis fechados”. “O que é o pior dos dois mundos”, concluiu.
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29.7.20
Governo vai criar bolsa com 18.660 casas para arrendamento acessível
Vitor Ferreira, in Público on-line
A lista provisória inclui de tudo: está lá por exemplo a antiga sede da associação académica da Universidade do Algarve, junto ao pólo das Gambelas, em Faro; ou o edifício da antiga Escola Secundária Afonso Domingues, em Lisboa; o imóvel do antigo hospital pediátrico de Coimbra ou o psiquiátrico Magalhães de Lemos em Vila do Conde. Também há palácios devolutos, antigos conventos, moradias, terrenos, quintas, apartamentos, blocos de apartamentos. Tudo isto será integrado numa bolsa de imóveis que o Governo quer criar e que serão transformados, com mais ou menos intervenção, em fogos para arrendamento a custo acessível.
Numa contagem preliminar, foram identificados 18.660 fogos, dos quais pelo menos 20% estarão em condições de serem transferidos para as autarquias. Outros poderão ser entregues, por exemplo, a parcerias público-comunitárias, que terão de reinvestir os rendimentos em projectos de desenvolvimento comunitário.
Essa é a determinação do executivo que, contactado pelo PÚBLICO através do Ministério das Infra-estruturas e da Habitação, recusou reagir sobre este tema. O diploma continua a ser trabalhado mas poderá ser votado ainda esta semana pelo Conselho de Ministros. Visa responder à falta de habitação a custo acessível, mas responde igualmente à crise do sector da construção, atingido pela travagem económica causada pela pandemia, visto mobilizar mais de dois mil milhões de euros de investimento em obras.
Na prática, o Governo encarregará o Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU) de constituir a referida bolsa de imóveis “devolutos ou disponíveis" para “aumentar a oferta de habitação com apoio público”, a “ser disponibilizada nos termos do Programa de Arrendamento Acessível”, do “regime de arrendamento apoiado”, do “regime de renda condicionada” e “do regime de habitação a custos controlados”.
É desta forma que o Governo pretende cumprir uma das respostas sociais que elencou no plano de reacção à crise pandémica. A criação de um “parque habitacional público de habitação a custos acessíveis” foi incluída no Programa de Estabilização Económica e Social (PEES). Já nesse documento o Governo dizia que era preciso “identificar os imóveis públicos disponíveis”, caracterizá-los e “avaliar da sua aptidão" como habitação familiar.
Agora, na versão preliminar do diploma a que o PÚBLICO teve acesso, contabiliza-se um investimento directo do Estado na ordem dos 1700 milhões de euros, aos quais se somarão mais cerca de 600 milhões de euros, que poderão ser assumidos por autarquias e outras entidades. A primeira estimativa aponta, por isso, para um investimentos na ordem dos 2376 milhões de euros, montante que ainda não inclui a componente privada, que o Governo espera que venha a existir.
IHRU contrata reforços
A receita legal, que ainda está a ser cozinhada, prevê que passem para essa bolsa “os imóveis do domínio privado da administração directa e indirecta do Estado e do sector empresarial do Estado que sejam de uso habitacional”. Incluirá também “os devolutos ou disponíveis, incluindo terrenos cujas condições e características permitam a sua afectação àquele uso, directamente ou mediante processo de reconversão ou de construção”.
O próprio diploma inclui uma lista com todo o tipo de imóveis, em dezenas de concelhos de Norte a Sul de Portugal continental. Além desses, passarão para a bolsa os que constam da lista de património público a ser reabilitado para arrendamento acessível, que fui publicada como anexo ao decreto-lei 94/2019.
Caberá ao IHRU fazer a triagem dos que estão em condições, tendo o Governo prometido 48 milhões de euros no PEES (que passaram a um reforço de 55 milhões no Orçamento Suplementar), para reforçar a capacidade de resposta deste instituto, para contratação de 20 pessoas para este plano e outras despesas. Feita a bolsa, as casas poderão ser cedidas para promoção municipal ou mesmo a outras entidades. E quando ninguém as quiser, ficarão a cargo do próprio IHRU.
Neste último caso, por sua vez, os imóveis poderão ser integrados no Fundo Nacional de Reabilitação do Edificado (criado há quatro anos mas que até agora não fez uma única obra). Outra hipótese será entregá-los à “promoção público-comunitária”, isto é, a consórcios com entidades do terceiro sector, seleccionadas por concurso, como cooperativas, associações de moradores ou outras entidades sem fins lucrativos. Outra via será a concessão, por concurso, dos fogos a entidades do sector privado e do sector cooperativo e social.
Reinvestir na comunidade
As regras para a concessão serão depois definidas por portaria do ministro Pedro Nuno Santos, que actualmente tutela a habitação. O mesmo se aplicará às casas que venham a ser assumidas pelas parcerias público-comunitárias. Nestes casos, o Governo obriga a que “os rendimentos gerados pelos imóveis sejam “obrigatoriamente reinvestidos em projectos de desenvolvimento comunitário, designadamente, na melhoria do edificado e da sua envolvente ou na promoção de serviços à comunidade, ou noutros empreendimentos de habitação”.
Para gerir o que não for entregue a terceiros, o IHRU poderá recorrer a receitas provenientes do Orçamento do Estado, receitas próprias ou a outras fontes, como fundos europeus. Os rendimentos gerados pelos imóveis ficarão nos cofres do IHRU.
Quando um imóvel pertence à administração pública indirecta ou ao sector empresarial do Estado, a sua integração na bolsa obriga a acordo com o proprietário e com conhecimento do membro do Governo que tutele essas entidades.
Para cedência aos municípios, o IHRU consultará, num prazo de 30 dias a contar da data da integração na bolsa, cada autarquia sobre imóveis localizados no respectivo território. As câmaras que estiverem interessadas receberão as casas num prazo que pode variar entre 18, 36 ou 60 meses, dependendo das obras que sejam necessárias para garantir a habitabilidade.
Cada autarquia terá 45 dias para responder e se quiser ficar com o imóvel verá a propriedade transmitida através de auto de cessão, estando obrigada a indicar o prazo máximo para a disponibilização para habitação e um prazo mínimo de 25 anos. Se for preciso fazer obras, as câmaras poderão recorrer a apoios do IHRU, ao Instrumento Financeiro para a Reabilitação e Revitalização Urbanas ou outras fontes disponíveis.
4.7.19
Hospital Miguel Bombarda entre os imóveis do Estado destinados a arrendamento acessível
in RR
Conselho de Ministros que aprovou esta quinta-feira um Plano de Reabilitação de Património Público para Arrendamento Acessível.
O Hospital Miguel Bombarda e o quartel Cabeço da Bola, em Lisboa, são alguns dos edifícios do Estado que vão ser utilizados para arrendamento acessível, anunciou o ministro das Infraestruturas e Habitação (veja a lista completa em PDF).
Pedro Nuno Santos falava no final do Conselho de Ministros que aprovou esta quinta-feira um Plano de Reabilitação de Património Público para Arrendamento Acessível, que determina a afetação de imóveis do Estado sem utilização ao arrendamento habitacional a custos acessíveis.
O Hospital Miguel Bombarda tem uma área total de 44 mil metros quadrados e o quartel do Cabeço da Bola 13 mil metros quadrados.
Na cidade do Porto, o Estado vai reabilitar para arrendamento acessível dois prédios na rua Dr. Alberto Aires Gouveia e na rua do Sol, e uma moradia unifamiliar na rua D. João IV.
“Aquilo que nós decidimos fazer é, para nós, o óbvio, mas que nunca tinha sido feito no passado: recuperar imóveis devolutos do Estado, de diferentes ministérios, das Finanças, da Defesa, da Administração Interna. Estamos a falar de antigos hospitais, de quartéis, que estavam devolutos e que nós integraremos num Fundo Nacional de Reabilitação do Edificação, eles serão reabilitados e depois colocados no alojamento acessível dirigido à classe média”, declarou o ministro Pedro Nuno Santos.
O decreto-lei, refere o Governo em comunicado, “viabiliza a mobilização do património imobiliário do Estado sem utilização através da sua integração no Fundo Nacional de Reabilitação do Edificado (FNRE) ou, em função da tipologia, através da celebração de protocolos com o Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU)”.
“Promove-se, desta forma, a oferta habitacional pública para arrendamento, contribuindo para o objetivo de garantir, a todos, uma habitação adequada a custos acessíveis, mobilizando os instrumentos adequados para cada realidade em concreto.”
De acordo com o Conselho de Ministros, “dá-se assim continuidade à meta definida pelo Governo de aumentar o peso da habitação pública no atual parque habitacional, promovendo a mobilização de um conjunto de imóveis para a sua reabilitação e reconversão para arrendamento habitacional a custos acessíveis”.
Conselho de Ministros que aprovou esta quinta-feira um Plano de Reabilitação de Património Público para Arrendamento Acessível.
O Hospital Miguel Bombarda e o quartel Cabeço da Bola, em Lisboa, são alguns dos edifícios do Estado que vão ser utilizados para arrendamento acessível, anunciou o ministro das Infraestruturas e Habitação (veja a lista completa em PDF).
Pedro Nuno Santos falava no final do Conselho de Ministros que aprovou esta quinta-feira um Plano de Reabilitação de Património Público para Arrendamento Acessível, que determina a afetação de imóveis do Estado sem utilização ao arrendamento habitacional a custos acessíveis.
O Hospital Miguel Bombarda tem uma área total de 44 mil metros quadrados e o quartel do Cabeço da Bola 13 mil metros quadrados.
Na cidade do Porto, o Estado vai reabilitar para arrendamento acessível dois prédios na rua Dr. Alberto Aires Gouveia e na rua do Sol, e uma moradia unifamiliar na rua D. João IV.
“Aquilo que nós decidimos fazer é, para nós, o óbvio, mas que nunca tinha sido feito no passado: recuperar imóveis devolutos do Estado, de diferentes ministérios, das Finanças, da Defesa, da Administração Interna. Estamos a falar de antigos hospitais, de quartéis, que estavam devolutos e que nós integraremos num Fundo Nacional de Reabilitação do Edificação, eles serão reabilitados e depois colocados no alojamento acessível dirigido à classe média”, declarou o ministro Pedro Nuno Santos.
O decreto-lei, refere o Governo em comunicado, “viabiliza a mobilização do património imobiliário do Estado sem utilização através da sua integração no Fundo Nacional de Reabilitação do Edificado (FNRE) ou, em função da tipologia, através da celebração de protocolos com o Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU)”.
“Promove-se, desta forma, a oferta habitacional pública para arrendamento, contribuindo para o objetivo de garantir, a todos, uma habitação adequada a custos acessíveis, mobilizando os instrumentos adequados para cada realidade em concreto.”
De acordo com o Conselho de Ministros, “dá-se assim continuidade à meta definida pelo Governo de aumentar o peso da habitação pública no atual parque habitacional, promovendo a mobilização de um conjunto de imóveis para a sua reabilitação e reconversão para arrendamento habitacional a custos acessíveis”.
Lisboa promete rendas mais acessíveis do que as do Governo
por Susana Lúcio, in Sábado
O presidente da Câmara de Lisboa apresenta hoje as regras do Programa de Renda Acessível que vai oferecer T2 entre os 150 e os 600 euros
Um T0 por 150 euros a 400 euros, um T1 entre os 150 e os 500 euros e um T2 entre os 150 e os 600 euros. Estes são os valores propostos no Programa de Renda Acessível (PRA) incluídos no novo Regulamento Municipal da Habitação de Lisboa, que hoje é apresentado pelo presidente da Câmara de Lisboa, Fernando Medina.
Não confundir com o Programa de Arrendamento Acessível lançado pelo Governo há dois dias. É que os valores são substancialmente inferiores: 600 euros no máximo para um T0, 900 euros para um T1, 1150 euros para um T2 e 1375 para um T3.
Inquilinos e proprietários antecipam "falhanço" do Arrendamento Acessível
O programa da autarquia terá à disposição cerca de seis mil casas, avança o Público. E terá em conta os rendimentos líquidos do agregado familiar – o programa atual, Renda Convencionada, calculava a renda tendo em conta o rendimento bruto. Mais: a renda não deve ser superior a 30% dos rendimentos da família após o pagamento de impostos e esta percentagem diminui dependendo do número de filhos.
Fernando Medina foi uma das vozes que criticaram os valores apresentados pelo governo no Programa de Arrendamento Acessível. "Este programa, ao situar os apoios muito perto dos valores medianos do mercado, pode fazer com que as rendas que hoje estão acessíveis possam vir a ser aumentadas", disse terça-feira na TVI 24.
Há um problema: o PRA foi anunciado há quatro anos, mas tem estado parado e ainda nem uma casa foi arrendada. É que, ao contrário do Governo, que dá benefícios fiscais aos proprietários que aderirem ao programa, a câmara quer construir e gerir as casas e apresentou parcerias com empresas privadas para o efeito. Ora o Tribunal de Contas considerou que se tratava de uma parceria público-privada que não era assumids de forma formal pela autarquia e chumbou a primeira obra.
O presidente da Câmara de Lisboa apresenta hoje as regras do Programa de Renda Acessível que vai oferecer T2 entre os 150 e os 600 euros
Um T0 por 150 euros a 400 euros, um T1 entre os 150 e os 500 euros e um T2 entre os 150 e os 600 euros. Estes são os valores propostos no Programa de Renda Acessível (PRA) incluídos no novo Regulamento Municipal da Habitação de Lisboa, que hoje é apresentado pelo presidente da Câmara de Lisboa, Fernando Medina.
Não confundir com o Programa de Arrendamento Acessível lançado pelo Governo há dois dias. É que os valores são substancialmente inferiores: 600 euros no máximo para um T0, 900 euros para um T1, 1150 euros para um T2 e 1375 para um T3.
Inquilinos e proprietários antecipam "falhanço" do Arrendamento Acessível
O programa da autarquia terá à disposição cerca de seis mil casas, avança o Público. E terá em conta os rendimentos líquidos do agregado familiar – o programa atual, Renda Convencionada, calculava a renda tendo em conta o rendimento bruto. Mais: a renda não deve ser superior a 30% dos rendimentos da família após o pagamento de impostos e esta percentagem diminui dependendo do número de filhos.
Fernando Medina foi uma das vozes que criticaram os valores apresentados pelo governo no Programa de Arrendamento Acessível. "Este programa, ao situar os apoios muito perto dos valores medianos do mercado, pode fazer com que as rendas que hoje estão acessíveis possam vir a ser aumentadas", disse terça-feira na TVI 24.
Há um problema: o PRA foi anunciado há quatro anos, mas tem estado parado e ainda nem uma casa foi arrendada. É que, ao contrário do Governo, que dá benefícios fiscais aos proprietários que aderirem ao programa, a câmara quer construir e gerir as casas e apresentou parcerias com empresas privadas para o efeito. Ora o Tribunal de Contas considerou que se tratava de uma parceria público-privada que não era assumids de forma formal pela autarquia e chumbou a primeira obra.
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