Perguntas e respostas sobre a nova lei das rendas

in RR

Porque é que a lei não obriga os senhorios que aumentam as rendas a aplicarem parte desse valor na recuperação das casas? Se o senhorio decidir aumentar a renda, pode contestar? Estas e outras perguntas foram colocadas pelos ouvintes e tiveram resposta numa emissão especial da Renascença.

A nova lei das rendas já tem três meses, mas continua envolta em polémica. Os proprietários dizem que é um passo positivo, mas que está mal feita. Os inquilinos acham que permite abusos de quem tem uma casa mas não dá condições a quem a habita. A advogada associada da José Pedro Aguiar-Branco & Associados, Lourença de Sousa Rita, esteve em estúdio na Renascença para responder a dúvidas dos ouvintes e leitores relativamente à nova lei do arrendamento urbano.


[Ana Portugal] Sou proprietária de uma casa antiga a necessitar de obras que está arrendada por 50 euros a duas pessoas reformadas com mais de 65 anos, que herdaram o contrato do pai já falecido. Eu e o meu marido estamos ambos desempregados. Devemos ou podemos fazer um novo contrato de arrendamento, tendo em conta que o morador é o herdeiro do contrato em vigor? E esse novo contrato pressupõe uma nova renda?
Não sabemos como é que o inquilino herdou o contrato. Se herdou mesmo, é porque tem direito a estar lá. Se houve transmissão legítima, não há lugar a novo contrato e permanecem os termos exactos. Pode, como é um contrato antigo, é socorrer-se de este novo instrumento de actualização da renda.

Depois de receber a nova actualização do IMI, posso aumentar a renda ou tenho de esperar pelo final do ano?
Esta actualização pode fazer-se desde que tenha a actualização do imóvel de acordo com as novas regras do IMI. Não tem de esperar até ao final do ano, desde que tenha a caderneta do imóvel arrendado com o valor patrimonial actualizado nos termos das novas regras.

[Marques Oliveira] Porque é que a nova lei não obriga os senhorios que aumentam as rendas a aplicarem parte desse valor na recuperação das casas?
Esta reforma de 2012 veio na sequência de uma reforma de 2006, e ao contrário desta, o estado de conservação dos imóveis era essencial para a actualização. Actualmente, a actualização das rendas é independente do estado do imóvel.

O risco [de aumentos desproporcionados] existe, porque a verdade é que há situações díspares. Isto é uma questão moral e social, e estamos a falar de pessoas. Os arrendatários são de uma certa idade, em alguns casos iletrados, sem pessoas que os apoiem e muitas vezes não têm informação. Como já estão muito distanciadas do senhorio, porque provavelmente o original já faleceu, a negociação pode não ser tão amigável.

[Marques Oliveira] Será possível interpor uma providência cautelar que suspenda esta lei até o país estar recuperado de todas as mazelas sociais, económicas e financeiras que afligem os mais pobres.
A questão podia ser aplicada a muitas leis desde a chegada da “troika”. Pelo que sabemos, há partidos que pediram ao Parlamento a suspensão da lei até serem esclarecidas as questões sociais.

[Fátima] Vivo numa casa há 35 anos, pela qual pago uma renda de 150 euros. O meu marido é reformado por invalidez e recebe uma pensão de 303 euros, eu ganho 545 euros e tenho uma filha com 15 anos. Se o senhorio decidir aumentar a renda, o que ainda não fez, podemos contestar?
Pode contestar. Aliás, isto de aumentar a renda é um direito do senhorio e pode ou não exercê-lo e quando entender. Devem responder, sob pena de ser considerado aceite. Parece que estamos perante uma situação de carência e invalidez. Esta ouvinte deve informar-se e provar que o marido é reformado por invalidez e pedir o aumento faseado pelo período de cinco anos.

[Alda Maria Silva Reis] A minha mãe, viúva, de 83 anos, é arrendatária de uma habitação já há 41 anos, em cave num prédio em Mafra e recebe uma pensão ligeiramente acima do salário mínimo nacional. A renda não foi actualizada em 2007 porque o prédio estava em más condições de conservação. Agora, o senhorio quer actualização da renda para 295,00 € e um contrato por dois anos. O que podemos fazer para nos opormos a esta intenção do senhorio?
Deve responder no prazo de 30 dias e, se provar que a mãe reside no local, nesse caso o contrato não fica por dois anos e mantém a senhora em casa até ao termo dos seus dias. Quanto à carência económica, deve dirigir-se aos serviços das finanças. A renda vai ser actualizada de acordo com o RAB – o Rendimento Anual Bruto.

[Joaquim Maia] Tenho 72 anos e a minha mulher 69. Somos ambos reformados, recebemos mensalmente 719 euros e vivemos numa casa arrendada há 50 anos pela qual pagamos uma renda de 42.50 euros. Temos suportado todas as obras de conservação, mas como a casa é muito antiga está a precisar de mais obras. Uma vez que não podemos pagar muito mais que o que estamos a pagar, quais são os nossos direitos?
Nesta situação a preocupação do senhor é o pagamento da renda. Não sei o valor patrimonial da casa, mas, em caso de falta de acordo entre as partes, a renda anual corresponde a 66% do valor e ainda pode ser menos, durante cinco anos, em caso de carência económica.

[Maria Freitas] Pode haver uma actualização de renda com base no coeficiente anual, feito em Janeiro, e depois dessa data, outra actualização decorrente da nova lei? Não estaremos perante um duplo aumento?
É muito pertinente. A actualização que todos recebemos, quer sejam rendas antigas ou novas, fixadas na portaria de Outubro, mantém-se e é independente da actualização extraordinária das rendas. Posso receber num mês a carta da actualização do índice, neste caso é de 1,0339 em Janeiro, e passado um mês posso estar a receber uma carta do senhorio a propor-me uma actualização da renda. É um duplo aumento, mas são coisas diferentes.

A declaração de carência também pode ser “falseada” se o inquilino pedir declaração de carência exclusivamente com base no seu rendimento, embora possam viver na casa outras pessoas, com mais rendimentos?
O pedido de carência económica pode ser apresentado por qualquer arrendatário que receba a comunicação da actualização de renda do senhorio. A questão é que na administração fiscal ainda não existe a legislação que diz como é que isso vai ser feito na prática. Não sei o impresso, quais são as regras relativas ao agregado familiar, nem eventuais consequências da falta de declaração de rendimentos.

O único diploma que temos saiu a 31 Dezembro, é um decreto-lei que remete para uma portaria que ainda estamos a aguardar, que fala em rendimento do agregado familiar ilíquido, e agregado familiar como todas as pessoas que vivem no imóvel – maiores, menores, pessoas que vivam em comum ou união de facto.Também refere a necessidade de que os rendimentos em causa reportem a todas as pessoas do agregado familiar. Falta-nos ver as regras impostas pelo Governo para efeitos da emissão desta declaração de carência económica.

Como é que se resolve o problema de pessoas sozinhas que ocupam de casas de luxo, com várias assoalhadas e com rendas mínimas? A lei também não acautelou estes casos.
Não é uma questão de acautelar. A lei pressupõe que o senhorio tem sempre direito a aumento independentemente do valor dos rendimentos. A única situação que está acautelada é, durante um período de cinco anos, estas pessoas verem o valor da renda com limite correspondente ao valor dos seus rendimentos. Por exemplo, se têm um rendimento até 500 euros, a renda durante os primeiros anos terá um tecto máximo de 10% desse valor. Até 1.500 euros, 17%, de 1.500 euros a 2.425, 25%. São tectos máximos que apenas funcionam durante os primeiros cinco anos.