As novas regras para os inquilinos com a alteração da lei das rendas

in Dinheiro Vivo

Com o Novo Regime do Arrendamento Urbano, que entrou em vigor a 12 de novembro, o mercado do arrendamento vai alterar-se completamente.

Vai ser criado um mecanismo de negociação das rendas antigas, com contratos anteriores a 1990 e regras de despejo para quem não cumpra com os pagamentos ou se atrase nas rendas.

A PLMJ explica tudo o que os inquilinos devem saber sobre a nova Lei.

1-Tenho um contrato antigo, a minha renda vai subir?

Os contratos de arrendamento para fins habitacionais ou não habitacionais celebrado antes de 1990, estarão sujeitos ao mecanismo especial de actualização de rendas e de transição de regime previsto no Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU).

Sem prejuízo, a atualização da renda dependerá sempre da iniciativa do senhorio, o qual deverá comunicar à arrendatária, designadamente, o valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos. Caso tal não venha a ocorrer a renda do contrato continuará a ser actualizada nos termos previstos no mesmo ou, na falta de regulação específica quanto à forma de atualização da renda, anualmente, por aplicação dos coeficientes de atualização em vigor.

2 – Tenho mais de 65 anos, o senhorio pode alterar-me o contrato se quiser?
Julgamos que a pergunta se refere à transição do arrendamento para o NRAU bem como à actualização da renda.

Ora, o recurso mecanismo especial de actualização de rendas e de transição de regime dependerá sempreda iniciativa do senhorio que deverá comunicar ao arrendatário, designadamente, o valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos.

Após a recepção pelo arrendatário da comunicação a que se faz referência no parágrafo antecedente, este terá um prazo de 30 dias para responder, podendo aceitar o valor da renda proposto pelo senhorio, opor-se ao mesmo propondo um novo valor, pronunciar-se quanto ao tipo e duração do contrato propostos pelo senhorio ou denunciar o contrato de arrendamento.

Ora, no caso em apreço, se o arrendatário invocar e comprovar ter idade igual ou superior a 65 anos– circunstância que apenas poderá ser invocada quando o arrendatário tenha no local arrendado a sua residência permanente ou quando a falta de residência permanente for devida a caso de força maior ou doença – o tipo e a duração do contrato depende do acordo entre as partes.

No que se refere ao valor da renda proposto pelo senhorio, caso o arrendatário se oponha ao mesmo, propondo um novo valor, o senhorio, no prazo de 30 dias contados da recepção da resposta do arrendatário, deve comunicar-lhe se aceita ou não a nova renda proposta (o silêncio do arrendatário vale como aceitação da renda, bem como do tipo e da duração do contrato propostos pelo senhorio).

Se o senhorio não aceitar o novo valor da renda contraproposto, o contrato manter-se-á em vigor sem alteração do regime que lhe é aplicável, sendo o valor da renda apurado nos seguintes termos: a nova renda terá um limite máximo correspondente a 1/15 do valor do local arrendado (o valor do local arrendado corresponderá ao valor da avaliação realizada nos termos do CIMI - Código do Imposto Municipal sobre Imóveis).

Por outro lado, caso o arrendatário invoque e comprove – anualmente – que o seu rendimento anual bruto corrigido (RABC) é inferior a cinco retribuições mínimas nacionais (RMNA), o novo valor da renda poderá ainda sofrer uma maior limitação durante um período de 5 anos, na medida em que (até à aprovação dos mecanismos de protecção e compensação social) o valor actualizado da renda não poderá ultrapassar um máximo de 25% do RABC do arrendatário (limite esse que será de 17% ou de 10% do RABC, consoante o rendimento do agregado familiar ser inferior a EUR 1.500,00 ou a EUR 500,00 mensais).

Findo o referido período de 5 anos, o senhorio poderá desencadear novo processo de actualização da renda, no âmbito do qual o arrendatário não poderá voltar a invocar que o seu RABC é inferior a cinco RMNA. No entanto, caso as partes não cheguem a acordo, o contrato não sofrerá qualquer alteração quanto ao seu tipo e duração.

Fazemos notar que o NRAU passa a prever que, caso a renda seja actualizada no termo do referido período de 5 anos, o arrendatário possa ter direito a uma resposta social, nomeadamente através de um subsídio de renda, de habitação social ou de mercado social de arrendamento, nos termos e condições ainda a definir em diploma próprio.

3 – Pago uma renda baixa, mas a casa precisa de obras e o senhorio não as quer fazer. A renda pode aumentar na mesma?
O mecanismo especial de atualização de rendas e de transição de regime agora previstos no NRAU, não fazem depender a sua aplicação das condições de conservação em que se encontra o local arrendado.

Neste sentido – e sem prejuízo de o mecanismo especial de actualização de rendas e de transição de regime depender sempreda iniciativa do senhorio, que deverá comunicar ao arrendatário, designadamente, o valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos – um contrato de arrendamento anterior a 1990 (independentemente de se destinar a fins habitacionais ou não habitacionais)estará sujeito ao referido mecanismo.

Sem prejuízo do disposto nos parágrafos antecedentes, o Decreto da Assembleia da República n.º 56/XII (que altera o Regime Jurídico das Obras em Prédio Arrendados aprovado pelo Decreto-Lei n.º 157/2008, de 8 de Agosto), prevê – apenas e só para os contratos de arrendamento para fins habitacionais celebrados antes da entrada em vigor do RAU, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro, e nos casos em que as obras de conservação do local arrendado não estejam a cargo do arrendatário (salvo tratando-se de obras a realizar fora do local arrendado) e/ou a degradação do imóvel não se deva a actuação ilícita do arrendatário – a possibilidade de o arrendatário intimar o senhorio à realização das obras necessárias à obtenção de um nível médio ou superior de conservação do prédio onde se encontra o local arrendado (quando ao mesmo tenha sido atribuído um nível de conservação “mau” ou “péssimo”).

Se no prazo de seis meses após a supra referida intimação o senhorio não der início às obras de conservação, ou declarar não o pretender fazer dentro desse prazo, o arrendatário poderá:
(i) solicitar ao município competente a realização de obras coercivas; ou

(ii) realizar directamente as obras de conservação (caso, uma vez instado pelo Município, o senhorio não proceda à execução das mesmas ou, tendo dado início à sua execução, as suspenda por mais de 90 dias), compensando o valor despendido com as obras, com o valor da renda.

Caso o arrendatário execute diretamente as obras de conservação, as mesmas deverão apenas ser as obras necessárias para se atingir um nível de conservação médio do local arrendado.

4 - Como vai ser feita a atualização das rendas? Há escalões de rendimento? Vão ser atualizadas por quanto tempo?
A atualização da renda nos termos agora previstos no NRAU depende da iniciativa do senhorio que deverá comunicar ao arrendatário, designadamente, o valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos.

Após a recepção pelo arrendatário da comunicação a que se faz referência no parágrafo antecedente, este terá um prazo de 30 dias para responder, podendo aceitar o valor da renda proposto pelo senhorio, opor-se ao mesmo propondo um novo valor, pronunciar-se quanto ao tipo e duração do contrato propostos pelo senhorio ou denunciar o contrato de arrendamento.

Sem prejuízo do referido nos parágrafos antecedentes, existem duas limitações à actualização especial de rendas, a saber:

(i) No caso de o arrendatário alegar e comprovar ter idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60% (circunstância que apenas poderá ser invocada quando o arrendatário tenha no local arrendado a sua residência permanente ou quando a falta de residência permanente for devida a caso de força maior ou doença), o valor da renda proposto pelo senhorio (bem como o tipo e a duração do contrato) será apenas aplicável mediante acordo entre as partes. Caso o arrendatário se oponha ao valor da renda proposto pelo senhorio, propondo um novo valor, o senhorio, no prazo de 30 dias contados da recepção da resposta do arrendatário, deve comunicar-lhe se aceita ou não a nova renda proposta.

Se o senhorio não aceitar o novo valor da renda proposto pelo arrendatário, o contrato manter-se-á em vigor sem alteração do regime que lhe é aplicável e o valor da renda a apurar (para vigorar durante um período de 5 anos) terá como limite máximo o montante correspondente a 1/15 do valor do local arrendado (o valor do local arrendado corresponderá ao valor da avaliação realizada nos termos do CIMI).

(ii) Caso o arrendatário invoque e comprove – anualmente durante o referido período de 5 anos – que o rendimento anual bruto corrigido (RABC) do seu agregado familiar é inferior a cinco retribuições mínimas nacionais (RMNA), o aumento do valor da renda poderá ainda sofrer uma maior limitação na medida em que (até à aprovação dos mecanismos de protecção e compensação social) não poderá ultrapassar um máximo de 25%do RABC do agregado familiar do arrendatário (limite esse que será de 17% ou 10% do RABC, consoante o rendimento do agregado familiar seja inferior a EUR 1.500,00 ou a EUR 500,00 mensais).

Em qualquer dos casos (idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60% ou RABC inferior a cinco RMNA), findo o referido período de 5 anos, o senhorio poderá desencadear novo processo de actualização da renda. No entanto, se por um lado, no caso de o senhorio não chegar a acordo com o arrendatário com idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60%, o contrato não passará a estar “submetido ao NRAU”, por outro lado, no caso do arrendatário cujo RABC seja inferior a cinco RMNA, no silêncio ou na falta de acordo das partes sobre o tipo ou duração do contrato, o mesmo considera-se celebrado por prazo certo, pelo período de 2 anos.

De notar que o NRAU passa a prever que, caso a renda seja actualizada no termo do referido período de 5 anos, o arrendatário possa ter direito a uma resposta social, nomeadamente através de um subsídio de renda, de habitação social ou de mercado social de arrendamento, nos termos e condições ainda a definir em diploma próprio.

Por último, após a actualização da renda através do mecanismo especial de actualização de rendas e de transição de regime, a mesma continuará a sofrer actualizações anuais, nos termos contratualmente previstos ou, na falta destes, por aplicação dos coeficientes de actualização em vigor.

5 – O meu senhorio já me avisou que quando a lei entrar em vigor vai querer negociar o valor da renda. Herdei a renda dos meus pais e pelo que vi não estou em nenhuma excepção. O que me vai acontecer?
Mesmo não se enquadrando em nenhuma das limitações legalmente previstas para o mecanismo especial de actualização de rendas e de transição de regime a que se refere o NRAU (idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60% e/ou RABC inferior a cinco RMNA), a actualização especial de rendas e de transição de regime dependerá sempreda iniciativa do senhorio que deverá comunicar ao arrendatário, designadamente, o valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos.

Após a recepção pelo arrendatário da referida comunicação, este terá um prazo de 30 dias para responder, podendo aceitar o valor da renda proposto pelo senhorio, opor-se ao mesmo propondo um novo valor, pronunciar-se quanto ao tipo e duração do contrato propostos pelo senhorio ou denunciar o contrato de arrendamento.

A falta de reposta do arrendatário, valerá como aceitação da renda, bem como do tipo e duração de contrato propostos pelo senhorio, sendo que no silencia ou na falta de acordo das partes acerca do tipo ou da duração do contrato, este considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de 5 anos.

No caso de o arrendatário se opor ao valor da renda, ao tipo ou à duração do contrato propostos pelo senhorio, na sua resposta o senhorio comunicará se aceita ou não a contra proposta do arrendatário. Se não aceitar o valor da renda proposto pelo arrendatário, o Senhorio poderá:

(i) denunciar o contrato de arrendamento, pagando ao arrendatário uma indemnização equivalente a 5 anos de renda resultante do valor médio das propostas formuladas pelo senhorio e pelo arrendatário (esta indemnização será agravada para o dobro ou em 50%, se a renda oferecida pelo arrendatário não for inferior à proposta pelo senhorio em mais de 10% ou de 20%, respetivamente); ou

(ii) actualizar a renda, tendo a nova renda um limite máximo correspondente a 1/15 do valor do local arrendado de acordo com a avaliação realizada nos termos do CIMI), considerando-se o arrendamento como tendo sido celebrado com prazo certo, pelo período de 5 anos.

A denúncia do arrendamento pelo senhorio a que se faz referência no parágrafo antecedente, produz efeitos no prazo de 6 meses a contar da recepção da correspondente comunicação, devendo o arrendatário desocupar o local arrendado e entregá-lo ao senhorio no prazo de 30 dias. Caso o arrendatário tenha a seu cargo filho ou enteado menor de idade ou que, tendo idade inferior a 26 anos, frequente o 11.º ou 12.º ano de escolaridade ou cursos de ensino pós-secundário não superior ou de ensino superior, a denúncia produzirá os seus efeitos no prazo de 1 ano, devendo o arrendatário desocupar o local arrendado e entregá-lo ao senhorio no prazo de 30 dias.

6 – Estou no desemprego e por isso deixei de pagar a minha renda. Vou ter algum apoio?
O NRAU não prevê qualquer tipo de apoio para o caso em apreço.

Acresce que, nos termos do NRAU passa a ser inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento em caso de mora igual ou superior a 2 meses no pagamento da renda, encargos ou despesas ou em caso de mora superior a 8 dias, no pagamento da renda, por mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses, casos em que é conferido ao senhorio o direito de resolver o contrato de arrendamento.

As novas disposições do NRAU prevêem apenas que o arrendatário possa ter direito a uma resposta social, nomeadamente através de um subsídio de renda, de habitação social ou de mercado social de arrendamento, nos termos e condições ainda a definir em diploma próprio, no âmbito do mecanismo especial de atualização de renda e findo o período de 5 anos durante o qual o novo valor da renda estava limitado, pelo facto de o arrendatário, após receber a comunicação enviada pelo senhorio com o valor da renda proposta, ter invocado e comprovado (anualmente) que o seu RABC é inferior a cinco RMNA.

Novos contratos

1 - Fiquei sem rendimentos e deixei de pagar a renda há dois meses. Posso ser despejado?
As disposições do NRAU passam a prever a resolução do contrato de arrendamento pelo senhorio, por lhe ser inexigível a manutenção do arrendamento em caso de mora igual ou superior a 2 meses no pagamento da renda, encargos ou despesas (no anterior regime, a mora teria que ser superior a 3 meses) ou em caso de mora superior a 8 dias, no pagamento da renda, por mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses.

Neste sentido, caberá ao senhorio comunicar ao arrendatário a sua intenção de proceder à resolução do arrendamento por mora no pagamento da renda, ficando, no entanto, a resolução sem efeito se o arrendatário puser fim à mora no prazo de 1 mês contado a partir da referida comunicação (o arrendatário só poderá fazer uso desta faculdade, uma única vez com referência a cada contrato de arrendamento). Se, após a resolução do contrato de arrendamento com fundamento na falta de pagamento da renda o arrendatário não desocupar o locado na data prevista, poderá, de facto, ser despejado pelo senhorio.

2 - Para que serve o Balcão Nacional de Arrendamento? O meu senhorio disse-me que iria apresentar queixa porque me atrasei no pagamento de algumas rendas. Quando receber a notificação sou obrigado a sair logo?
Com a revisão do NRAU cria-se o Balcão Nacional do Arrendamento (BNA), junto da Direcção-Geral da Administração da Justiça, no âmbito do procedimento especial de despejo.

Deverá recorrer-se ao BNA quando, uma vez terminado o contrato de arrendamento – por revogação, decurso do prazo, oposição à renovação, denúncia pelo senhorio (livre, para sua habitação ou dos seus filhos ou para obras profundas), denúncia pelo arrendatário, resolução (por não pagamento de rendas ou por oposição à realização de obras coercivas) – o arrendatário não desocupe o local arrendado na data prevista na lei ou convenção das partes, sendo o procedimento especial de despejo o meio adequado para efetivar a cessação do arrendamento.

Uma vez apresentado, o requerimento de despejo no BNA, o arrendatário será notificado para, em 15 dias (i) desocupar o locado (e, se aplicável, pagar ao requerente a quantia pedida); (ii) deduzir oposição; ou (iii) requerer o diferimento da desocupação. No caso de o arrendatário pagar caução, pagar a taxa de justiça e efectuar o depósito das rendas vencidas, na pendência do procedimento, o BNA dará seguimento à oposição.

Se, por outro lado, o arrendatário não deduzir oposição ou, fazendo-o, não prestar caução, não pagar a taxa de justiça ou não efectuar o depósito das rendas vencidas (na pendência do procedimento), o BNA converte o requerimento em título para desocupação (de notar que o título para desocupação poderá ser impugnado - com efeitos meramente devolutivos - sendo a impugnação apresentada por meios eletrónicos, no prazo de 10 dias a contar da deslocação do agente de execução ou do notário ao imóvel para a sua desocupação, tendo a parte requerida 10 dias para se opor).

Convertido o requerimento em título para desocupação do locado, caso o arrendatário não o faça de forma voluntária, tratando-se de um arrendamento não habitacional o agente de execução ou o notário desloca-se de imediato ao local arrendado para tomar posse do mesmo e, tratando-se de um arrendamento habitacional, é solicitada a intervenção do tribunal judicial com carácter urgente para obtenção de autorização judicial para entrada em domicílio e, uma vez obtida, o agente de execução ou notário deslocar-se-á de imediato ao local arrendado para tomar posse do imóvel (da decisão judicial que determine a desocupação caberá sempre recurso de apelação, com efeitos meramente devolutivos).

As diligências para a desocupação do local arrendado poderão ainda: (i) ser suspensas, sempre que o detentor da coisa exibir algum dos títulos previstos na lei e que legitimem a sua ocupação ou, tratando-se de habitação, atestado médico que comprove que a diligência põe em risco de vida a pessoa que se encontra no local; ou (ii) ser diferida por razões sociais imperiosas – no caso de arrendamentos para fins habitacionais – só podendo ser concedida, no caso de resolução por falta de pagamento de rendas, se o mesmo se dever a carência de meios do arrendatário, ou em geral se o arrendatário for portador de deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60% (o diferimento não poderá exceder o prazo de 5 meses).

Por último, chamamos ainda a atenção para o facto de as disposições do NRAU passarem a prever a resolução do contrato de arrendamento pelo senhorio, por lhe ser inexigível a manutenção do arrendamento em caso de mora igual ou superior a 2 meses no pagamento da renda, encargos ou despesas ou em caso de mora superior a 8 dias, no pagamento da renda, por mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses.

3 - Em que caso posso recorrer para tribunal?
Vide resposta ao número 2. supra.

4 - Se não chegar a acordo com o senhorio quanto tempo terei para sair de casa. Há prazos diferentes para estudantes/idosos? E quem tiver crianças?
Assumindo que o acordo a que se refere é o acordo sobre o valor da renda a pagar no âmbito do mecanismo especial de actualização de rendas e de transição de regime previsto no NRAU, fazemos notar que o mesmo só aplicável aos contratos de arrendamento para habitação celebrados antes da entrada em vigor do RAU, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro, bem como aos contratos para fins não habitacionais celebrados antes da entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de Outubro.

5 - Quantos anos pode ter um contratado de arrendamento?
A estipulação de prazo certo para um contrato de arrendamento não poderá ultrapassar os 30 anos, sem prejuízo das eventuais renovações que ocorram no termo daquele prazo. Caso estejamos perante um contrato de arrendamento com duração indeterminada, as Partes não estabelecem um prazo para a sua duração – não existindo por isso mesmo um limite de duração legalmente estabelecido – cessando o mesmo apenas por denúncia de qualquer das Partes notificada (i) com 60 ou 120 dias pelo arrendatário (apenas após 6 meses de duração efectiva do contrato) e (ii) com 6 meses se efectuada pelo senhorio e justificada com a necessidade de habitação pelo próprio ou os seus descendentes me 1º grau, ou para demolição ou realização de obra de remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação do locado ou com 2 anos da data em que pretenda a desocupação, sem necessidade de motivo justificativo.

6- Há algum benefício para os jovens?
As alterações ao NRAU não prevêem benefícios específicos para jovens. Os benefícios para os jovens no âmbito de Contratos de Arrendamento encontram-se reflectidos em diploma próprio (Decreto-lei n.º 308/2007, de 3 de Setembro, alterado pelos Decretos-Lei n.º 61-A/2008, de 28 de Março e 43/2010, de 30 de Abril, regulamentado pela Portaria n.º 277-A/2010, de 21 de Maio) o qual estabelece os requisitos e condições de acesso ao Programa de apoio financeiro Porta 65 – Arrendamento para Jovens.

Em traços gerais, este programa visa o incentivo ao arrendamento, por jovens, de habitações para residência permanente, mediante a concessão de uma subvenção mensal atribuída de acordo o valor da renda e do rendimento mensal bruto do agregado jovem, por período de 12 (doze) meses, podendo ser renovado em candidaturas subsequentes até ao limite de 36 (trinta e seis meses).

Podem candidatar-se a este programa: Jovens com idade igual ou superior a 18 anos e inferior a 30 anos, Casais de jovens não separados judicialmente de pessoas e bens ou em união de facto, com residência no locado com idade igual ou superior a 18 anos e inferior a 30 anos, podendo um dos elementos do casal ter idade superior a 32 anos, ou Jovens em coabitação, com idade igual ou superior a 18 anos e inferior a 30 anos, partilhando uma habitação para residência permanente dos mesmos, que cumpram nomeadamente os seguintes requisitos:

Sejam titulares de um contrato de arrendamento para fins habitacionais celebrado no âmbito do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) ou do regime transitório previsto na Lei 6/2006, de 27 de Fevereiro, que aprova o NRAU;

Não usufruam, cumulativamente, de quaisquer outros subsídios ou de outra forma de apoio público à habitação;

Todos os jovens ou membros do agregado jovem terem ou virem a ter residência permanente na habitação a que se refere a candidatura;

Nenhum dos jovens ou membros do agregado jovem ser proprietário ou arrendatário para fins habitacionais de outro prédio ou fracção habitacional;

Nenhum dos jovens ou membros do agregado jovem ser parente ou afim do senhorio na linha recta ou linha colateral;

O rendimento mensal bruto do jovem ou do agregado não ser superior a quatro vezes o valor da renda máxima admitida (a qual é estabelecida para cada zona do País);

A soma dos rendimentos brutos auferidos pelos jovens e por todos os membros do agregado jovem ser compatível com uma taxa de esforço de 60%.

A candidatura ao programa Porta 65 deve ser efetuada por via eletrónica no sítio da Internet do Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU) ou através do portal do cidadão, onde também poderá ser consultada informações adicionais relativamente aos procedimentos para a candidatura.

Por último, note-se que, em cada ano, são abertos quatro períodos para apresentação de candidaturas, os quais serão fixados por Portaria.

Veja também tudo o que os senhorios devem saber.