IMI a doer mesmo com casas cada vez mais baratas

por Lucília Tiago, in Dinheiro Vivo

A diferença entre o preço médio da venda de casas e o valor médio das ofertas no mercado foi em 2012 de 26%. Mas a fixação do valor patrimonial dos imóveis (que releva para o IMI) tem passado ao lado desta descida.

Quem tem casas à venda espera cerca de 16 meses até conseguir fazer a transação e muitos fecham o negócio por um preço muito inferior ao que pretendiam. Em 2012, a diferença entre o valor médio das ofertas no mercado e o preço médio de venda foi de 26%, fazendo com que seja cada vez maior o número de imóveis vendidos por um preço abaixo do Valor Patrimonial Tributário (VPT), que serve de referência às Finanças para cálculo do IMI.

Explicação
A descida do preço de venda das casas não está a ter reflexo na determinação do VPT, porque, alertam os especialistas, este continua a ter por base o valor de construção e não o que se passa no mercado. Quando a Contribuição Autárquica foi substituída pelo Imposto Municipal sobre os Imóveis, estimava-se que o valor patrimonial ficasse em média cerca de 15% abaixo do de mercado. A crise que entretanto se instalou veio baralhar estas contas e os dados do Sistema de Informação Residencial revelam que as casas estão a ser vendidas a preços reduzidos, por comparação com o valor das ofertas. Esta situação já se verificou em 2011 (com a diferença a ascender a 21%) e agravou-se em 2012.

Além disto, o preço médio das vendas praticado no ano passado revelou uma queda de 7% face aos valores observados em 2011.

Desfasamento da realidade
Tudo isto faz com que "margem" de 15% que se observava nos primeiros anos de vigência do IMI já não corresponda à realidade. Mas as regras para a determinação do VPT continuam imunes ao que se passa no mercado.

Avaliação agrava
E com a conclusão do processo de avaliação geral de imóveis (que deverá acontecer no final deste mês) aumenta o número de casas onde esta discrepância pode verificar-se. O problema é que os proprietários dispõem de poucas armas para tentar baixar o VPT que é apurado (ver texto ao lado).

"É muito natural que o preço de venda hoje praticado esteja abaixo do VPT, especialmente com esta avaliação geral dos imóveis", sublinha Ricardo Guimarães, do Confidencial Imobiliário. Ou seja, a probabilidade de alguém comprar uma casa por um preço inferior àquele sobre o qual vai mais tarde pagar IMI é hoje mais elevada.

E, ainda que no momento do pagamento do IMT ou das mais-valias (para efeitos de IRC ou de IRS), seja considerado o valor da transação, nada impede o Fisco de desconfiar e pedir aos intervenientes que provem os dados da transação, como refere o jurista Rui Peixoto Duarte. Caso não consiga provar que assim foi, irá ser chamado a pagar mais imposto.

Independentemente de a casa ter sido ou estar para ser avaliada, o Fisco começa este mês a enviar as faturas do IMI, para que a primeira parte seja paga já em abril. No entanto, os proprietários das casas que ainda não foram avaliadas, ou que aguardam resposta das Finanças a um segundo pedido de avaliação poderão ser chamados a pagar mais imposto em novembro.