Grande liquidez e juros negativos impulsionam o sector imobiliário
A crise pandémica tem custado um preço elevado à economia portuguesa, e a incerteza sobre a evolução da atividade, as medidas sanitárias restritivas e a reafetação de alojamento local para arrendamento habitacional, dada a paralisia do turismo, são fatores que poderiam ditar uma queda das rendas. Mas não é isso que se verifica. Os dados do Instituto Nacional de Estatística (INE) mostram que depois de uma travagem no segundo trimestre de 2020, associada ao primeiro confinamento, as rendas nos novos contratos cresceram nos primeiros três meses deste ano, apesar de o país ter voltado a ‘fechar’. Irracional? Não, respondem especialistas ouvidos pelo Expresso.
“Os aumentos das rendas encontram justificação, pelo menos em parte, na tendência dos preços do imobiliário residencial, que têm continuado a aumentar”, destaca Paula Carvalho, economista-chefe do BPI.
Pedro Brinca, professor da Nova SBE, aponta: “Têm-se batido mínimos históricos nas taxas de juro implícitas do crédito à habitação. As políticas de taxas de juro baixas para apoio às economias têm como consequência o estímulo da procura no mercado da habitação e consequente valorização dos preços, que depois passa para as rendas.”
“A resposta a esta crise foi muito forte do ponto de vista das medidas implementadas, permitindo encará-la como transitória, justificando que permanecesse atrativo o investimento no mercado residencial”, acrescenta Paula Carvalho, lembrando que “os rendimentos disponíveis dos particulares também não recuaram, escorados pelas medidas de apoio ao emprego e pelos apoios diretos”.
Márcia Rodrigues, economista do Millennium bcp, destaca “a maior solidez da situação financeira das famílias em comparação com crises anteriores, nomeadamente em 2011-13”. E considera que “o imobiliário residencial tem revelado uma resiliência assinalável”.
Ricardo Guimarães, diretor da Confidencial Imobiliário, fala numa “corrida ao mercado imobiliário como investimento de refúgio, num contexto de baixas taxas de juro e elevada volatilidade do mercado de capitais”.
Hugo Santos Ferreira, presidente da Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários (APPII), concorda e prevê “um futuro cautelosamente otimista em relação ao mercado imobiliário e aos preços”. Tudo devido aos avanços na vacinação e na situação económica mundial, ao mesmo tempo que “o clima de baixas taxas de juro e crescente liquidez internacional continuarão a estimular o sector imobiliário e a fazer dele o refúgio dos investidores internacionais”.
OFERTA CONDICIONADA
Também o lado da oferta pressiona os preços em alta. “O mercado habitacional português tem sido caracterizado por várias condicionantes de ordem legal e fiscal que fazem com que a oferta seja bastante rígida”, nota Pedro Brinca, lembrando dois fatores adicionais associados à crise pandémica: o impacto das medidas de controlo epidemiológico e a disrupção no abastecimento de materiais de construção. O resultado é “uma restrição da já tradicionalmente fraca capacidade da oferta em responder ao aumento da procura e também ao encarecimento da própria construção”.
As políticas de juros baixos para apoio às economias também têm como consequência o estímulo da procura no mercado da habitação
Paula Carvalho aponta na mesma direção: “Apesar do comportamento favorável do sector da construção, tem evoluído muito aquém de anos passados, por exemplo, ao nível das licenças à construção.” Sinal desta restrição é o facto de as rendas terem subido no primeiro trimestre deste ano, apesar de o número de novos contratos de arrendamento no país ter recuado -6,5% em termos homólogos.
“O prato da oferta continua muito deficitário face ao prato da procura”, vinca Hugo Santos Ferreira. Uma redução indissociável do confinamento, que leva Márcia Rodrigues, economista do Millennium bcp, a alertar para “uma potencial perda de representatividade das amostras consideradas”.
Apesar de as rendas terem acelerado em Portugal no primeiro trimestre, a sua evolução não foi uniforme, e municípios como Lisboa, Porto, Oeiras, Odivelas e Almada registaram mesmo uma diminuição em termos homólogos. Uma evolução relacionada com “o novo padrão de procura de habitação, associado à pandemia, privilegiando áreas com menor densidade e que é possibilitado pelo teletrabalho”, vinca Ricardo Guimarães.
Face a esta queda das rendas nas maiores cidades, “é possível que a tendência de subida no país se modere nos próximos meses”, diz Paula Carvalho, lembrando que “o mercado é muito segmentado, as médias podem iludir comportamentos diferenciados em cada segmento, e no segmento alto não parece haver sinais de moderação”.
Pedro Brinca deixa um último alerta: “O efeito da crise por via da procura ainda não terá sido substancial, mas espera-se que possa haver uma correção a partir de setembro, se se verificar o fim das moratórias e a economia começar a sentir as cicatrizes deixadas pela crise.”
