Saiba o que muda com a nova lei do arrendamento

por Matilde Torres Pereira, in RR

Cavaco Silva já promulgou o diploma. Despejos facilitados, contratos sem limite mínimo ou novas regras no que toca a obras são algumas das mudanças.

A nova lei do arrendamento urbano entra em vigor já em Novembro deste ano, depois de ter sido promulgada esta segunda-feira pelo Presidente da República. A Renascença preparou um guia que descreve as principais mudanças.

ACTUALIZAÇÃO DAS RENDAS ANTERIORES A 1990
Os principais visados pela nova lei das rendas são aqueles que têm casa arrendada há mais de 22 anos, uma situação na qual estão cerca de 250 mil arrendatários, muitos com rendas de valor baixo. Em Novembro pode arrancar o processo de negociação das rendas antigas, que tem algumas regras.

Primeiro, o proprietário do imóvel apresenta um valor ao inquilino do que pretende receber de renda. O inquilino pode aceitar o valor ou apresentar um novo, caso não concorde. Se não se chegar a acordo, a média dos valores deve servir como o valor de referência para uma indemnização.

Nesse caso, o senhorio pode denunciar o contrato, com o pagamento da indemnização equivalente a cinco anos de renda igual ao valor médio das duas propostas, ou actualizar a renda de acordo com o valor da habitação, considerando-se o contrato com prazo certo de cinco anos.

Em caso de denúncia do contrato, o inquilino terá um período de três meses, em que a renda não é actualizada, para deixar a habitação.

CASOS ESPECIAIS NA ACTUALIZAÇÃO DAS RENDAS ANTERIORES A 1990
Caso o inquilino tenha mais de 65 anos ou um grau de incapacidade superior a 60% - aquilo a que o Governo chama "casos socialmente relevantes" –, aplicam-se as novas regras de negociação (salvo se houver situação de carência económica), mas não pode haver despejo.

Se houver situação de carência económica, há regras específicas para os primeiros cinco anos de aplicação da lei.
Neste período, os agregados familiares que tenham rendimentos até 500 euros brutos não podem pagar mais de 10% do seu rendimento - por exemplo, se o rendimento for de 500 euros, a renda não pode ser superior a 50 euros. As famílias com rendimentos entre 501 e 1500 euros não podem ter uma taxa de esforço superior a 17% - por exemplo, rendimentos brutos de 1500 euros pagam renda máxima de 255 euros. A última excepção é para rendimentos entre 1501 e 2425 euros, que ficam sujeitos a uma taxa de esforço de 25% - rendimentos de 2425 euros, por exemplo, pagam renda máxima de 606,25 euros.

Após os primeiros cinco anos de aplicação da lei, a renda pode ser actualizada a valores de mercado. Caso se comprove insuficiência económica para fazer face à renda actualizada, o contrato pode cessar, competindo à Segurança Social encontrar resposta.

DESPEJOS MAIS RÁPIDOS
Com a nova lei é criado o balcão nacional de arrendamento, um mecanismo especial de despejo célere que corre, tanto quanto possível, por via extrajudicial. Há apenas recurso ao tribunal para acautelar o direito do inquilino.

O senhorio pode iniciar o processo de despejo se o inquilino não pagar a renda dois meses seguidos, quando actualmente é preciso não pagar três rendas.

O atraso no pagamento da renda também é motivo de cessação do contrato: se o inquilino pagar a renda com mais de oito dias de atraso e se isto acontecer em cinco meses seguidos ou cinco vezes interpoladas no período de um ano, então o senhorio pode iniciar o processo de denúncia do contrato.

O Governo espera que esta medida acelere o processo de despejo, mas especialistas duvidam da eficácia da medida e esperam um aumento significativo dos litígios, que acabarão nas mãos de um juiz, com as demoras que são conhecidas.

OBRAS E DEMOLIÇÕES
Em caso de necessidade de demolição do imóvel ou obras profundas que obriguem à desocupação, o contrato cessa com indemnização, salvo no caso de idade igual ou superior a 65 anos ou de incapacidade superior a 60%, em que há sempre lugar a realojamento em condições análogas.

O senhorio já não é obrigado a realojar inquilinos com idade inferior a 65 anos. O senhorio passa ainda a poder denunciar o contrato para demolição ou obras profundas por mera comunicação, quando anteriormente tinha de recorrer a via judicial.

CONTRATOS DEIXAM DE TER LIMITE MÍNIMO
Vai passar a ser possível arrendar imóveis por um período inferior a cinco anos. Até agora, os contratos de arrendamento tinham esse como período mínimo, mas, a partir da entrada em vigor da lei, o tempo de arrendamento é definido entre inquilino e proprietário, que podem acordar o tempo que entenderem.

Caso não sejam estipuladas datas entre as duas partes, considera-se celebrado o contrato por dois anos.

TRANSMISSÃO DOS CONTRATOS
Há ainda alterações para os contratos antigos e para os contratos novos no campo das transmissões.

Por exemplo, no caso em que um herdeiro do senhorio original toma a posse do imóvel e quer terminar o contrato com quem lá vive, pode fazê-lo se for o legítimo proprietário desde há dois anos, quando actualmente teria de esperar cinco anos para poder fazê-lo.

Já no caso dos inquilinos, e em caso de morte, as transmissões sucessivas do arrendamento ficam proibidas: já não será possível uma casa arrendada passar de avós para pais e depois para filhos e para netos.

Apenas podem ficar com a casa os cônjuges, unidos de facto, ascendentes e descendentes directos, e apenas durante dois anos. Depois, terá de haver renegociação do contrato.

Os beneficiários da transmissão não podem ter casa comprada ou arrendada no mesmo concelho ou, no caso de Lisboa e Porto, nos concelhos limítrofes.

Para mais pormenores sobre a nova lei do arrendamento urbano, consulte o último documento disponível no site do Governo.